Mietindexierung von Büroflächen: Was ist das und wie wird es angewendet?

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Bürofläche zu vermieten Verijn Stuartweg 3c in Amsterdam

Niemand wartet darauf, aber Sie wissen, dass Sie es nicht umgehen können: die jährliche Mieterhöhung für Ihre Büroräume. Der Mietvertrag fast aller Büros enthält Bestimmungen über die jährliche Mietindexierung. In diesem Blog werden wir diskutieren, was die Mietindizierung von Büroflächen ist und wie sie angewendet wird.  

Was bedeutet "Mietindexierung"?  

Die Mietindexierung ist eine jährliche Mieterhöhung um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag. Da Mieter und Vermieter bereits während der Vertragsverhandlungen darüber verhandelt haben, ist die Mietindexierung kein Thema, das diskutiert werden muss. Die Mietindexierung wird "kraft Gesetzes" wirksam.  

Die Mietindexierung ist nicht immer gleich. Für die jährliche Indexierung der Mietpreise für Wohnungen gelten alle Arten von gesetzlichen Grenzen. Die Regierung tut dies, um die Bewohner vor der mächtigen Position der Vermieter zu schützen.Für Geschäftsräume gelten je nach Art der Räumlichkeiten unterschiedliche Regeln. Im Großen und Ganzen erkennt das niederländische Mietrecht zwei Arten von Geschäftsräumen an:  

  • Öffentlich zugängliche Geschäftsräume mit Verkaufsstelle (7:290 Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch). Denken Sie an Geschäfte und Gastronomiebetriebe.  

  • Sonstige Geschäftsräume (7:230a, Bürgerliches Gesetzbuch) 

Ob Ihr Geschäftsbereich in die eine oder andere Kategorie gehört, hat wichtige rechtliche Konsequenzen. Büroflächen fallen unter die Rubrik "sonstige Geschäftsfelder". Der Gesetzgeber hat diese Art von Geschäftsräumen so frei wie möglich gelassen. Die Miete wird während der Verhandlungen festgelegt, es gibt keine Mindestvertragslaufzeit; und die jährliche Mietindexierung wird auch während der Verhandlungen festgelegt. Ohne gesetzliche Einschränkungen steht es einem Mieter und einem Vermieter (grundsätzlich) frei, sich darauf zu einigen, was sie wollen. 

Wie hoch ist die Mietindexierung?  

Die Höhe der Mietindexierung hängt von den getroffenen Vereinbarungen ab. Da die Vertragsfreiheit gilt, können Sie jede gewünschte Vereinbarung über die Mietindizierung treffen. Sie können vereinbaren, dass die Miete niemals indexiert wird oder dass sie jedes Jahr um einen festen Betrag oder Prozentsatz erhöht wird.   

In den allermeisten Fällen wird der Verbraucherpreisindex (VPI) als Benchmark verwendet. Der VPI wird vom Central Bureau of Statistics (CBS) berechnet und ist das offizielle Maß für die Inflation. Da der VPI von einer unabhängigen Stelle festgelegt wird, kann keine der Vertragsparteien die Höhe der Mietindexierung zu ihrem eigenen Vorteil beeinflussen. Es ist nie genau klar, was der aktuelle VPI ist. Daher können keine Unklarheiten entstehen.

Wann wird die Mietindexierung auf ein Büro angewendet?

Die Indexierung der Miete eines Büros ist kein Rechtsanspruch. Eine Mietindexierung ist daher nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist. 

Rückwirkende Mietindexierung  

Normalerweise wird die Mietindexierung sofort angewendet, wenn der vereinbarte Termin (im Vertrag) erreicht ist. In der Praxis kommt es jedoch überraschend häufig vor, dass Vermieter vergessen, die Mietindexierung anzuwenden.  

Ist die Mietindexierung von Büroflächen vertraglich vereinbart, aber nicht umgesetzt, kann der Vermieter diese rückwirkend in Anspruch nehmen. Die rückwirkende Mietindexierung unterliegt der gesetzlichen Verjährungsfrist von 5 Jahren. Hat keine Indexierung stattgefunden, kann die Preisdifferenz der letzten 5 Jahre sofort in Rechnung gestellt werden.  

Glauben Sie, dass Ihr Vermieter vergessen hat, die jährliche Indexierung anzuwenden? Sofort Alarm schlagen, um einen hohen Aufpreis zu vermeiden. Lassen Sie Ihren Buchhalter die Differenz der Miete als "noch zu zahlende Beträge" verbuchen, um ein Sparkonto zur Zahlung der Nachzahlung aufzufüllen. 

Berechnungsbeispiel    

Angenommen, Sie haben einen Mietvertrag über 100 €/m2 abgeschlossen. Der Vertrag sieht vor, dass die Miete jedes Jahr am 1. Juli indexiert wird. Zum Zeitpunkt der Berechnung der Indexierung hatte das CBS die Inflationsrate mit 1,5% berechnet. Die Miete für Ihre Büroflächen wird dann um 1,5% erhöht. Ab sofort zahlen Sie 101,50 € pro Quadratmeter.  

Ein Jahr später wird die Miete erneut indexiert. In diesem Jahr lag die Inflationsrate wieder bei 1,5%. Wie hoch wird die Miete für Ihr Büro jetzt sein? Das hängt von der im Vertrag gewählten Berechnungsmethode ab.  

 1. Methode des festen Nenners  

Bei der Methode des festen Nenners ist die Miete des ersten Jahres der Ausgangspunkt für die Mietindexierung. In diesem Beispiel:  

  • Erste Jahresmiete: € 100 /m2  
  • Höhe der Indexierung: 1,5% x € 100 = € 1,5 /m2.  
  • Miete laufendes Jahr: € 101,50/m2  
  • Miete nächstes Jahr: € 101,50/m2 + € 1,5/m2 = € 103/m2 

2. Jahresmethode  

Die andere häufig verwendete Berechnungsmethode ist die Jahresmethode. Hier wird die Indexierung auf Basis der aktuellen Miete berechnet. In diesem Beispiel:  

  • Miete im ersten Jahr: nicht relevant  
  • Miete laufendes Jahr: € 101,50 /m2  
  • Höhe der Indexierung: 1,5% x € 101,50/m2 = € 1,52/m2  
  • Miete nächstes Jahr: € 101,50/m2 + € 1,5225/m2 = € 103,0225/m2 (abgerundet auf € 103,02/m2)  

Die Methode im Jahresvergleich erhöht die Miete etwas stärker als die Methode mit festen Nummern. Die Differenz nimmt jedes Jahr leicht zu und zeigt sich daher vor allem bei langfristigen Verträgen.  

Benötigen Sie Hilfe bei der Mietindexierung von Büroflächen?

In diesem Blog haben wir die wichtigsten Punkte zur Mietindexierung von Büroflächen diskutiert. Haben Sie noch Fragen zur jährlichen Mieterhöhung Ihres Büros? Rufen Sie einen der Büroraumspezialisten von Flexas an: 085-019 38 18