Indexation des loyers des bureaux : de quoi s'agit-il et comment est-elle appliquée ?

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Bureau à louer Verijn Stuartweg 3c à Amsterdam

Personne ne l'attend, mais vous savez que vous ne pouvez pas l'éviter : l'augmentation annuelle du loyer de vos bureaux. Le contrat de location de presque tous les bureaux contient des dispositions relatives à l'indexation annuelle du loyer. Dans ce blog, nous allons voir ce qu'est l'indexation des loyers des bureaux et comment elle est appliquée. 

Que signifie "indexation des loyers" ?  

L'indexation du loyer est une augmentation annuelle du loyer d'un montant spécifié dans le bail. Comme le locataire et le propriétaire ont déjà négocié ce point lors de la négociation du contrat, l'indexation des loyers n'est pas un sujet qui doit être abordé. L'indexation des loyers prend effet "de plein droit".  

 L'indexation des loyers n'est pas toujours la même. Toutes sortes de limites légales sont imposées à l'indexation annuelle des prix des loyers des résidences. Le gouvernement agit ainsi pour protéger les résidents de la position de force des propriétaires. Pour les locaux commerciaux, différentes règles s'appliquent, en fonction du type de locaux. D'une manière générale, la législation néerlandaise sur les loyers reconnaît deux types de locaux commerciaux :  

  • Les locaux commerciaux accessibles au public avec un point de vente (7:290 Code civil néerlandais). Pensez aux magasins et aux établissements de restauration.  
  • Autres locaux commerciaux (7:230a, Code civil)  

L'appartenance de votre espace commercial à une catégorie ou à une autre a des conséquences juridiques importantes. Les espaces de bureaux entrent dans la catégorie des "autres espaces commerciaux". Le législateur a laissé ce type d'espace commercial aussi libre que possible. Le loyer est fixé lors des négociations, il n'y a pas de durée minimale du contrat et l'indexation annuelle du loyer est également fixée lors des négociations. Sans restrictions légales, un locataire et un propriétaire sont (en principe) libres de s'entendre sur ce qu'ils veulent.  

Quel est le montant de l'indexation des loyers ?  

Le montant de l'indexation des loyers dépend des accords conclus. Comme la liberté contractuelle s'applique, vous pouvez conclure n'importe quel accord sur l'indexation des loyers. Vous pouvez convenir que le loyer ne sera jamais indexé ou qu'il sera augmenté chaque année d'un montant ou d'un pourcentage fixe.   

Dans la grande majorité des cas, c'est l'indice des prix à la consommation (IPC) qui sert de référence. L'IPC est calculé par le Bureau central des statistiques (CBS) et constitue la mesure officielle de l'inflation. Comme l'IPC est déterminé par un organisme indépendant, aucune des parties contractantes ne peut influencer le niveau d'indexation des loyers à son avantage. On ne sait jamais exactement quel est l'IPC actuel. Par conséquent, aucune ambiguïté ne peut survenir. 

Quand l'indexation des loyers est-elle appliquée à un bureau ? 

L'indexation du loyer d'un bureau n'est pas un droit légal. L'indexation des loyers n'est donc possible que si elle est prévue dans le bail.  

Indexation rétroactive du loyer  

Normalement, l'indexation du loyer est appliquée immédiatement lorsque la date convenue (dans le contrat) est atteinte. Dans la pratique, il arrive toutefois étonnamment souvent que les propriétaires oublient d'appliquer l'indexation des loyers.  

Lorsque l'indexation du loyer d'un espace de bureaux est convenue par contrat, mais n'est pas appliquée, le propriétaire peut la réclamer rétroactivement. L'indexation rétroactive des loyers est soumise au délai de prescription légal de 5 ans. Si l'indexation n'a pas eu lieu, la différence de prix sur les 5 dernières années peut être facturée en une fois. 

Vous pensez que votre propriétaire a oublié d'appliquer l'indexation annuelle ? Tirez immédiatement la sonnette d'alarme afin d'éviter une charge supplémentaire élevée. Demandez à votre comptable de comptabiliser la différence de loyer comme "montants restant à payer", afin de remplir un compte d'épargne pour payer le complément. 

Exemple de calcul   

Supposons que vous ayez conclu un contrat de location pour 100 €/m2. Le contrat stipule que le loyer sera indexé chaque année au 1er juillet. Au moment de l'indexation, la SCS a calculé que le taux d'inflation était de 1,5 %. Le loyer de vos bureaux sera donc augmenté de 1,5 %. À partir de maintenant, vous paierez 101,50 € par mètre carré.  

Un an plus tard, le loyer sera à nouveau indexé. Cette année, le taux d'inflation était à nouveau de 1,5 %. À combien s'élèvera désormais le loyer de votre bureau ? Cela dépend de la méthode de calcul choisie dans le contrat.  

1. Méthode du dénominateur fixe

Avec la méthode du dénominateur fixe, le loyer de la première année est le point de départ de l'indexation du loyer. Dans cet exemple : 

  • Loyer de la première année : 100 € /m2  
  • Montant de l'indexation : 1,5 % x 100 € = 1,5 € /m2.  
  • Loyer de l'année en cours : 101,50 €/m2  
  • Loyer de l'année prochaine : 101,50 €/m2 + 1,5 €/m2 = 103 €/m2  

2. Méthode de l'année en cours

L'autre méthode de calcul couramment utilisée est la méthode de l'année en cours. Dans ce cas, l'indexation est calculée sur la base du loyer actuel. Dans cet exemple :  

  • Loyer de la première année : non pertinent  
  • Loyer de l'année en cours : 101,50 € /m2  
  • Montant de l'indexation : 1,5 % x 101,50 €/m2 = 1,52 €/m2  
  • Loyer de l'année suivante : 101,50 €/m2 + 1,5225 €/m2 = 103,0225 €/m2 (arrondi à 103,02 €/m2)  

La méthode de l'année en cours augmente le loyer un peu plus que la méthode des nombres fixes. La différence augmente légèrement chaque année et est donc surtout visible dans les contrats à long terme.  

Besoin d'aide pour l'indexation des loyers des espaces de bureaux ?

Dans ce blog, nous avons abordé les points les plus importants concernant l'indexation des loyers des bureaux. Vous avez encore des questions sur l'augmentation annuelle du loyer de votre bureau ? Appelez l'un des spécialistes de l'espace de bureau de Flexas : +33 1 82 88 89 80