Dizionario immobiliare: Finanziario

Di seguito troverete il dizionario immobiliare "Finanziario".

Ammortamento fiscale (Deprezzamento)
Nel determinare l'utile netto, si tiene conto dei costi di acquisizione dei beni aziendali distribuendoli sugli anni in cui il bene viene utilizzato. Ogni anno una parte di questi costi può essere imputata a riduzione dei ricavi. Per gli immobili commerciali nei Paesi Bassi, l'ammortamento fiscale è limitato a un valore minimo, che generalmente coincide con il valore catastale dell'immobile (valore WOZ).

Amministratore di beni / Gestore patrimoniale (Rentmeester)
Un esperto immobiliare con una formazione multidisciplinare che gestisce i beni immobili per conto di un proprietario, sia per patrimoni privati sia commerciali. L'amministratore fornisce consulenza anche in materia di compravendita, affitti rustici e diritti di superficie.

Annesso / Edificio secondario
Nell'immobiliare per uffici, un edificio secondario può riferirsi a un magazzino, una sala server o un garage situato nello stesso sito dell'edificio principale ma in una struttura separata.

Apalancamento (Leva finanziaria)
Il rapporto tra il capitale di terzi e l'investimento totale, espresso in percentuale. Una leva finanziaria elevata amplifica sia il rendimento potenziale sia il rischio: in caso di aumento del valore dell'immobile l'investitore ne beneficia proporzionalmente di più, ma in caso di calo del valore anche le perdite possono risultare maggiori.

Atto di trasferimento (Atto di proprietà)
L'atto notarile con cui la proprietà legale di un immobile passa dal venditore al compratore. Dopo la registrazione dell'atto di trasferimento nel Registro Immobiliare (Kadaster), il passaggio è ufficiale.

BKR (Ufficio Registro del Credito)
L'Ufficio olandese del Registro del Credito (BKR) registra i crediti e i ritardi di pagamento dei consumatori nei Paesi Bassi. Gli istituti finanziari consultano il BKR per valutare le richieste di finanziamento al fine di prevenire il sovraindebitamento e situazioni debitorie problematiche.

BOG
Abbreviazione olandese per „Bedrijfs Onroerend Goed” (Immobili Commerciali). BOG è un termine collettivo per i beni immobili utilizzati a fini commerciali, inclusi spazi per uffici, locali commerciali, spazi di vendita al dettaglio, proprietà di investimento e capannoni industriali.

BREEAM
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) è una certificazione di sostenibilità riconosciuta a livello internazionale per i beni immobili. Un certificato BREEAM fornisce una valutazione verificabile e comparabile delle prestazioni di sostenibilità di un edificio. Nei Paesi Bassi si utilizza la versione locale BREEAM-NL.

BVO
Abbreviazione olandese per „Bruto Vloeroppervlakte” (Superficie Lorda di Pavimento). La BVO è la somma della superficie di pavimento misurata all'esterno di tutti i livelli dell'edificio, inclusi gli elementi strutturali come pareti, vani scala, vani ascensore e locali tecnici. Misurata in conformità alla norma NEN 2580.

Canone di locazione (Prezzo di affitto)
Il prezzo pagato da un conduttore per l'uso di un ufficio o locale commerciale, tipicamente espresso in euro per m² all'anno, escluse le spese di servizio e l'IVA. Per gli uffici si applica il regime olandese 230a, che offre una tutela limitata al conduttore. Gli spazi commerciali rientrano nel regime 290, più stringente e con maggiore tutela.

Capitale proprio (Patrimonio netto)
La quota di finanziamento che viene conferita dall'investitore o dal proprietario stesso, in contrasto con il capitale di terzi (prestiti). Negli investimenti immobiliari, il rapporto tra capitale proprio e di terzi determina il profilo di rischio e il rendimento da conseguire.

Capitale di terzi (Capitale di debito)
Tutti i finanziamenti esterni che un'impresa o un investitore acquisisce, come prestiti bancari, obbligazioni e credito commerciale. Il capitale di terzi deve essere rimborsato e comporta costi per interessi. A differenza del capitale proprio, non conferisce al finanziatore alcun diritto di proprietà.

Clausola di finanziamento / Riserva di finanziamento
Una condizione risolutiva in un contratto di compravendita o di locazione che conferisce al compratore o al conduttore il diritto di risolvere il contratto qualora non riesca a ottenere un finanziamento, senza dover pagare penali o risarcimenti. La riserva si applica generalmente per un periodo di tempo determinato dopo la firma.

Commissioni di emissione
Costi sostenuti al momento dell'emissione di nuove azioni o quote in un fondo immobiliare, come i costi di collocamento e di consulenza. Questi vengono addebitati al risultato operativo o all'investimento del fondo.

Costi di finanziamento
Spese connesse all'ottenimento e alla gestione del capitale di terzi, come interessi, commissioni di apertura e spese notarili per l'iscrizione dell'ipoteca.

Costi del fondo
Spese sostenute dal promotore di un fondo immobiliare in aggiunta al prezzo di acquisto, come costi di strutturazione, costi di collocamento, commissioni di chiusura del finanziamento e costi di selezione e acquisizione. In genere sono espressi come percentuale del prezzo di acquisto.

Costi operativi (Spese di gestione)
Spese sostenute per il mantenimento e la gestione dell'immobile, quali manutenzione, assicurazioni, costi di gestione e costi legati allo sfitto. Di norma sono espressi come percentuale del canone annuo.

Debito residuo
L'importo di un mutuo ipotecario che, dopo la vendita dell'immobile costituito in garanzia, non può essere estinto con i proventi della vendita stessa. Un debito residuo si genera quando il prezzo di vendita è inferiore al debito ipotecario residuo.

Decreto WOZ / Notifica catastale
Il provvedimento con cui il comune stabilisce annualmente il valore WOZ di un bene immobile nei Paresi Bassi. Il decreto indica il valore stabilito, la data di riferimento del valore e il periodo di validità.

Diritto di superficie / Enfiteusi (Leasehold)
Un diritto reale che attribuisce al titolare il potere di utilizzare e trarre i frutti del bene immobile di un altro soggetto (il nudo proprietario), a fronte del pagamento di un canone periodico. A differenza dell'affitto agrario regolare, non si estingue con la morte del proprietario. In città come Amsterdam, il diritto di superficie su terreni comunali è molto diffuso.

Euribor
Il Euro Interbank Offered Rate (Euribor) è il tasso di interesse al quale le banche europee si concedono reciprocamente prestiti a breve termine. Nei mutui immobiliari, l'interesse è talvolta basato sul tasso Euribor (spesso a uno o tre mesi) più uno spread fisso.

Fattori di rendimento (Rendementsdrijvers)
Fattori che determinano il rendimento di un investimento immobiliare. I principali sono: l'indicizzazione del canone, i tassi di interesse ipotecari, lo sfitto, i costi di manutenzione e il rendimento lordo iniziale (BAR) al momento dell'acquisto e della vendita.

Fideiussione / Garanzia personale
Un accordo con il quale una terza parte (il garante) si impegna a soddisfare il debito di un debitore qualora quest'ultimo non adempia alle proprie obbligazioni di pagamento.

Franchising
Una forma di collaborazione in cui un imprenditore (affiliato) acquisisce, a fronte di un corrispettivo, il diritto di gestire un'attività utilizzando il nome commerciale e il concetto aziendale di un'altra parte (affiliante). Nel contesto immobiliare, il franchising è rilevante nella locazione di spazi commerciali a formule di franchising.

Fondo di riserva alla vendita (Buffer)
Utile previsto in aggiunta al rimborso del capitale investito al termine della durata, basato sulle previsioni del promotore del fondo. Viene espresso come percentuale del capitale proprio.

Fondo di riserva alla vendita da ammortamento
La parte del profitto derivante dalla vendita che deriva dai rimborsi intermedi effettuati sul mutuo ipotecario durante la durata dell'investimento.

Fondo di riserva alla vendita da rivalutazione
La parte del profitto derivante dalla vendita che deriva dalla rivalutazione programmata dell'immobile durante la durata dell'investimento.

Garanzia bancaria
Una promessa di pagamento irrevocabile da parte di una banca a favore del beneficiario (in genere il locatore), fino a un importo prestabilito. La banca liquida questo importo a prima richiesta, senza l'intervento del conduttore. È un'alternativa comune al deposito cauzionale nei contratti di locazione commerciale.

Imposta sul trasferimento immobiliare
Imposta dovuta al momento dell'acquisizione legale o economica di beni immobili nei Paesi Bassi. Per gli immobili non residenziali (compresi uffici e locali commerciali), l'imposta sul trasferimento ammonta al 10,4% del prezzo di acquisto (tariffa 2024). Per le abitazioni si applicano tariffe differenti.

Incentivi fiscali sugli investimenti
Un'agevolazione fiscale grazie alla quale gli investimenti in beni aziendali possono ridurre l'utile imponibile. Nei Paesi Bassi si distinguono l'Incentivo per Investimenti su Piccola Scala (KIA) e l'Incentivo per Investimenti Energetici (EIA), quest'ultimo rilevante in caso di investimenti in immobili a efficienza energetica.

Indicizzazione del canone
L'adeguamento annuale del canone di locazione sulla base di un indice concordato, solitamente l'indice dei prezzi al consumo (CPI) dell'ufficio statistico olandese (CBS). L'indicizzazione evita che il canone reale diminuisca a causa dell'inflazione ed è inserita di serie nei contratti di locazione per uffici.

Investimento totale del fondo
Il prezzo di acquisto dell'immobile comprensivo di tutti i costi accessori, quali imposta sul trasferimento, spese notarili, provvigioni d'agenzia, costi del fondo e costi di finanziamento.

IVA sugli immobili
La locazione di beni immobili è, in linea di principio, esente da IVA nei Paesi Bassi. Tuttavia, locatore e conduttore possono optare congiuntamente per una locazione soggetta a IVA, a condizione che il conduttore utilizzi l'immobile per almeno il 90% (o il 70% in determinati casi) per attività soggette a IVA. La locazione con IVA consente al locatore di recuperare l'IVA sugli investimenti e sui costi.

Limiti di tasso (Interest cap and floor)
Tassi di interesse massimi (cap) e minimi (floor) contrattualmente concordati entro i quali un tasso variabile può oscillare durante una durata prestabilita. La combinazione di un cap e di un floor è chiamata anche "collar".

Mutuo per immobili commerciali
Un prestito ipotecario in cui un immobile commerciale o uno spazio aziendale funge da garanzia. Le condizioni e i tassi di interesse differiscono solitamente da quelli dei mutui residenziali privati.

Mutuo di solo interesse (Ammortamento differito)
In un prestito di solo interesse, il mutuatario paga solo gli interessi sul capitale. Il capitale stesso non viene rimborsato periodicamente e rimane costante per tutta la durata del mutuo. Il rimborso totale avviene solitamente alla vendita dell'immobile o alla scadenza del contratto.

Mutuo lineare (Ammortamento costante)
In un mutuo lineare, il capitale viene rimborsato in quote periodiche uguali. Di conseguenza, i costi per interessi diminuiscono nel corso della durata, poiché vengono calcolati su un debito residuo sempre inferiore. La rata mensile totale è più alta all'inizio rispetto a un mutuo ad annuity, ma decresce nel tempo.

Mutuo ad annuity (Quote costanti / Francese)
È una tipologia di mutuo in cui il pagamento periodico (interessi più capitale) rimane costante per tutta la durata del finanziamento. Nei primi anni la rata è costituita principalmente da interessi; con il progredire del prestito, la quota capitale aumenta. Al termine della durata il debito è interamente estinto.

Mutuo d'investimento
Una tipologia di mutuo in cui il rimborso del capitale non avviene periodicamente, ma si accumula tramite un prodotto finanziario d'investimento collegato. Il rendimento dell'investimento è incerto, il che significa che questo tipo di mutuo comporta maggiori rischi rispetto a un mutuo lineare o ad annuity.

Oggetto
Nel settore immobiliare, termine utilizzato per riferirsi a uno specifico edificio per uffici o a un immobile commerciale.

Opzione di acquisto / Plusvalenza (Overwaarde)
La differenza positiva tra il valore di mercato di un immobile e il debito ipotecario residuo. La plusvalenza può essere utilizzata come garanzia per finanziamenti aggiuntivi o si rende liquida al momento della vendita.

Rendiento lordo iniziale (BAR) - Investimento
Il canone annuo del primo anno dopo l'acquisto, diviso per l'investimento totale del fondo (prezzo di acquisto più costi accessori più altri costi) meno una eventuale riserva di liquidità.

Rendimento lordo iniziale (BAR) - Immobili
Il canone annuo del primo anno dopo l'acquisto, diviso per il prezzo di acquisto comprensivo dei costi accessori. Il BAR è una metrica ampiamente utilizzata per confrontare i rendimenti iniziali di diversi investimenti immobiliari.

Rendimento da distribuzione diretta semplice
La distribuzione periodica di liquidità (spesso trimestrale) derivante dalla gestione dell'immobile (ricavi da locazione meno costi), al netto del rimborso del prestito, senza tenere conto del valore del denaro nel tempo. Espresso come percentuale del capitale proprio.

Rendimento da distribuzione diretta IRR
La distribuzione periodica di liquidità derivante dalla gestione dell'immobile, al netto del rimborso del prestito, tenendo conto del valore del denaro nel tempo. Espresso come percentuale del capitale proprio.

Rendimento indiretto semplice
L'utile disponibile al momento della vendita dell'immobile, inclusi i proventi derivanti dai rimborsi del mutuo, senza tenere conto del valore del denaro nel tempo. Espresso come percentuale del capitale proprio.

Rendimento indiretto IRR
L'utile disponibile al momento della vendita dell'immobile, inclusi i proventi derivanti dai rimborsi del mutuo, tenendo conto del valore del denaro nel tempo. Espresso come percentuale del capitale proprio.

Rendimento semplice
La media aritmetica delle distribuzioni annuali e della distribuzione finale alla vendita, senza tenere conto del valore del denaro nel tempo. Il rendimento semplice è numericamente più elevato rispetto al rendimento IRR ed è meno adatto per confrontare investimenti con durate differenti.

Redditività / Rentabilità
Il rapporto tra il reddito conseguito (utile) e il capitale impiegato. La redditività è una misura dell'efficienza con cui viene utilizzato il capitale investito ed è fondamentale nelle decisioni di investimento immobiliare.

Revisione del tasso di interesse
Il momento in cui scade il periodo a tasso fisso di un prestito e l'istituto finanziario presenta una nuova offerta di tasso per il periodo successivo. Il nuovo tasso dipenderà dalle condizioni di mercato vigenti in quel momento.

Riserva di liquidità / Capitale circolante
La quota di capitale proprio che non viene utilizzata direttamente per l'acquisto dell'immobile, ma viene mantenuta come fondo di riserva per spese impreviste quali sfitto, manutenzioni straordinarie o fluttuazioni dei tassi di interesse.

Sfitto / Tasso di vacanza
Lo sfitto si riferisce agli spazi per uffici o commerciali che non sono locati e non sono in uso. Nel settore immobiliare commerciale, viene espresso tipicamente come percentuale della superficie locabile totale disponibile all'interno di un edificio, sottomercato o regione.

Sin recurso (Non recourse)
Una struttura di finanziamento in cui, in caso di insolvenza, il creditore può rivalersi esclusivamente sull'immobile posto a garanzia e non sul restante patrimonio personale degli investitori.

Società a responsabilità limitata (B.V.)
Una B.V. (Besloten Vennootschap) è una persona giuridica olandese il cui capitale è diviso in azioni non liberamente trasferibili. La B.V. ha lo stesso status giuridico di una persona fisica: può stipulare contratti, possedere immobili ed essere responsabile dei debiti. Il direttore agisce in nome della società ed è un dipendente della stessa.

Società in accomandita semplice (C.V.)
Una forma di collaborazione tra accomandanti (investitori silenti) e un accomandatario o gestore (in genere il promotore del fondo). Si investe in immobili commerciali per conto e a rischio comune. Gli accomandanti sono responsabili esclusivamente nei limiti del capitale conferito.

Società semplice (Maatschap / Partnership)
Un accordo di collaborazione in cui i soci partecipano pro quota (in proporzione al loro conferimento) alla gestione di immobili commerciali. Ciascun socio risponde per la propria quota, a differenza di una V.O.F. (società in nome collettivo) dove vige la responsabilità solidale.

Solvibilità
Il grado in cui un'impresa o un investitore è in grado di soddisfare tutti i propri impegni finanziari a lungo termine, anche a fronte di imprevisti o contraccolpi. Una solvibilità elevata indica una posizione finanziaria più sana.

Asta esecutiva / Giudiziaria
Un'asta pubblica che fa seguito a un pignoramento, generalmente organizzata da un ufficiale giudiziario o dall'amministrazione finanziaria. L'immobile viene venduto per soddisfare il creditore.

Tasso di interesse concordato (Rekenrente)
Un'ipotesi di tasso di interesse utilizzata nel prospetto informativo di un fondo immobiliare per il calcolo dei rendimenti previsti durante (una parte della) durata dell'investimento.

Tasso di capitalizzazione (Moltiplicatore del canone)
Il prezzo di acquisto diviso per il canone annuo. Un tasso di capitalizzazione più elevato riflette una percezione di rischio inferiore o una posizione più consolidata. Il tasso di capitalizzazione al netto dei costi accessori rende il prezzo di acquisto confrontabile con i proventi di vendita previsti.

Tasso di interesse nominale
Il tasso di interesse che il finanziatore indica nell'offerta, senza tenere conto della frequenza dei pagamenti degli interessi o di costi aggiuntivi. Differisce dal tasso di interesse effettivo (EAR), che include tutte le spese.

Tasso fisso
Un tasso di interesse che rimane invariato per tutta o parte della durata di un prestito, indipendentemente dagli sviluppi del mercato. Offre certezza sui costi di finanziamento.

Tasso variabile
Un tasso di interesse che viene adeguato periodicamente in base a un tasso di riferimento (come l'Euribor) più uno spread fisso. Offre un potenziale vantaggio in caso di calo dei tassi di mercato, ma introduce un rischio di tasso.

Tasso di interesse di mora / Penale (Boeterente)
Un indennizzo che un istituto di credito addebita quando un prestito viene rimborsato anticipatamente o surrogato prima della scadenza del periodo a tasso fisso contrattualmente pattuito. La penale compensa il finanziatore per il mancato guadagno sugli interessi.

Tasso interno di rendimento (IRR)
Un metodo di calcolo del rendimento che tiene conto della tempistica e dell'entità di tutti i flussi di cassa (spese e ricavi), inclusi gli effetti fiscali. Il rendimento IRR consente di confrontare obiettivamente investimenti con durate e modelli di distribuzione differenti. Negli investimenti immobiliari è solitamente inferiore al rendimento semplice.

Tasso dell'Imposta sugli Immobili (OZB)
Un'imposta comunale applicata ai proprietari e agli utilizzatori di beni immobili nei Paesi Bassi. La base imponibile è il valore WOZ dell'immobile. Per gli immobili non residenziali (uffici, negozi, capannoni), sia il proprietario sia l'utilizzatore pagano questa imposta (OZB).

Valore di copertura
Il valore assegnato al capitale o alla garanzia conferita da un investitore a garanzia di un prestito. Se il valore di copertura scende al di sotto dell'importo del prestito residuo, il finanziatore può richiedere all'investitore di fornire garanzie aggiuntive o effettuare un versamento in contanti.

Valore di esecuzione / Forzato
Il ricavo previsto da un immobile in caso di vendita forzata, in genere inferiore al valore di mercato. Viene stabilito tramite perizia ed è rilevante per gli istituti di credito al fine di determinare l'importo massimo del prestito.

Valore di mercato locativo (Huurwaarde)
Il canone che un immobile commerciale potrebbe generare sul libero mercato, stimato sulla base di immobili comparabili e transazioni di mercato recenti. È determinato da domanda e offerta, posizione e qualità dell'asset, e non dal valore WOZ.

Valore di ricostruzione (Herbouwwaarde)
L'importo necessario per ricostruire completamente un immobile nello stesso stato e nella stessa posizione in caso di perdita totale. È la base per l'assicurazione dell'edificio e si discosta solitamente dal valore di mercato.

Valore WOZ
Il valore di un bene immobile stabilito dal comune nei Paesi Bassi sulla base della Legge sulla Valutazione degli Immobili (Legge WOZ). Viene determinato annualmente a una data di riferimento fissa e utilizzato come base per varie imposte, tra cui l'OZB e l'imposta sulle società. Per gli immobili commerciali, funge anche da valore minimo per l'ammortamento fiscale.

Zona di Investimento Aziendale (BIZ)
Una BIZ consente agli imprenditori di investire congiuntamente nella qualità del proprio ambiente di lavoro. È un'area delimitata, come una zona commerciale o un'area industriale. Il comune stabilisce una tassa per tutti gli imprenditori della zona e ne devolve i proventi all'associazione o fondazione che attua le attività, le quali sono complementari a quelle del comune.