Dictionnaire de l'immobilier : Financier

Vous trouverez ci-dessous le dictionnaire immobilier « Financier ».

Amortissement
La répartition du coût d'un actif commercial sur les années de son utilisation, permettant de déduire chaque année une partie du coût du bénéfice imposable. Pour les biens immobiliers commerciaux aux Pays-Bas, l'amortissement fiscal est limité à une valeur plancher, généralement égale à la valeur WOZ du bien.

Bail à construction (erfpacht)
Un droit réel accordant au preneur le droit d'utiliser un terrain appartenant à autrui et d'y construire, en échange d'une redevance périodique (canon). Ce droit ne s'éteint pas au décès du propriétaire. Dans des villes néerlandaises comme Amsterdam, le bail à construction sur terrain municipal est très répandu et pertinent pour l'acquisition ou l'occupation de biens immobiliers commerciaux.

BIZ (Zone d'investissement commercial)
Un dispositif néerlandais permettant aux entreprises d'un périmètre défini d'investir collectivement dans la qualité de leur environnement commercial. La commune prélève une contribution auprès de toutes les entreprises du périmètre et reverse les recettes à l'association ou à la fondation chargée de mettre en œuvre les activités. Les actions d'une BIZ sont complémentaires à celles de la commune.

BKR (Bureau d'enregistrement du crédit)
Le bureau néerlandais qui enregistre les contrats de crédit à la consommation et les retards de paiement. Les établissements financiers consultent le BKR lors de l'évaluation des demandes de crédit afin de prévenir le surendettement et les situations d'endettement problématique.

BV (Société à responsabilité limitée)
La Besloten Vennootschap (BV) néerlandaise est une personne morale dont le capital est divisé en actions nominatives non librement cessibles. La BV possède le même statut juridique qu'une personne physique : elle peut conclure des contrats, être propriétaire d'un bien immobilier et être tenue responsable de dettes. Le directeur agit au nom de la société et est employé par la BV.

Capacité de couverture (dekkingswaarde)
La valeur attribuée aux actifs ou aux garanties apportées par un investisseur en sûreté d'un prêt. Si la valeur de couverture descend en dessous du montant du prêt en cours, le prêteur peut demander à l'investisseur de constituer des garanties supplémentaires ou d'effectuer un versement complémentaire.

Capitalisation du loyer
Le facteur de capitalisation appliqué lors de la vente, hors frais d'acquisition. La capitalisation du loyer indique le multiple du loyer annuel qu'un acquéreur est disposé à payer pour un bien immobilier.

Certificat hypothécaire
Une offre écrite d'un prêteur pour un prêt hypothécaire, précisant les conditions essentielles telles que le montant emprunté, le taux d'intérêt, la durée et le type d'amortissement. Une offre hypothécaire est généralement valable pour une durée limitée.

Clause de financement
Une condition résolutoire insérée dans un contrat de vente ou de bail, permettant à l'acheteur ou au locataire de résilier le contrat sans pénalité si un financement ne peut être obtenu dans un délai déterminé après la signature.

Coûts d'exploitation
Les coûts engagés pour maintenir et exploiter un bien immobilier, notamment l'entretien, les assurances, les frais de gestion et les coûts liés à la vacance. Généralement exprimés en pourcentage du loyer annuel.

Coûts de financement
Les coûts liés à la mobilisation et à la gestion de capitaux empruntés, tels que les intérêts, les frais de dossier et les frais notariaux pour l'inscription de l'hypothèque.

Coûts du fonds
Les coûts engagés par le gestionnaire d'un fonds immobilier en sus du prix d'achat, tels que les frais de structuration, de placement, de montage du financement et d'acquisition. Généralement exprimés en pourcentage du prix d'achat.

CV (Société en commandite)
Une structure de partenariat néerlandaise entre des commanditaires (investisseurs passifs) et un associé gérant (généralement le gestionnaire du fonds). La société investit pour compte et risque communs dans l'immobilier commercial. Les commanditaires ne sont responsables qu'à hauteur de leur apport.

Droit de mutation immobilière
Un impôt dû lors de l'acquisition juridique ou économique d'un bien immobilier aux Pays-Bas. Pour les biens non résidentiels (bureaux, locaux commerciaux), le taux est de 10,4 % du prix d'achat (taux 2024). Des taux différents s'appliquent aux biens résidentiels.

Effet de levier (leverage)
Le rapport entre les capitaux empruntés et l'investissement total, exprimé en pourcentage. Un effet de levier élevé amplifie à la fois les rendements potentiels et les risques : en cas de hausse de la valeur du bien, l'investisseur en bénéficie proportionnellement davantage, mais les pertes sont également amplifiées en cas de baisse.

Emprunt hypothécaire à amortissement constant
Un prêt hypothécaire dont le capital est remboursé en versements périodiques égaux. Les charges d'intérêts diminuent au fil du temps car elles sont calculées sur un solde restant dû décroissant. Les charges totales sont plus élevées en début de période qu'avec un prêt à annuités constantes.

Emprunt in fine
Un prêt sur lequel seuls les intérêts sont versés pendant la durée, le capital restant constant. Le remboursement du principal intervient généralement lors de la vente du bien ou à l'échéance du prêt.

Emprunt à annuités constantes
Un prêt hypothécaire dont la mensualité (intérêts et remboursement) reste constante pendant toute la durée. En début de période, la mensualité est principalement composée d'intérêts ; à mesure que le prêt avance, la part de remboursement augmente. À l'échéance, le prêt est entièrement remboursé.

Euribor
L'Euro Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux auquel les banques européennes se prêtent mutuellement à court terme. Dans le financement hypothécaire immobilier, le taux d'intérêt est parfois basé sur l'Euribor (généralement à un ou trois mois) majoré d'une marge fixe.

Facteur de capitalisation
Le prix d'achat divisé par le loyer annuel. Un facteur de capitalisation élevé reflète une perception de risque plus faible ou un emplacement de meilleure qualité. Le calcul hors frais d'acquisition rend le prix d'achat comparable au produit de cession attendu.

Fonds d'investissement immobilier
Un fonds dont l'unique objet est d'investir dans l'immobilier en vue de générer des rendements par le biais de revenus locatifs et/ou de plus-values.

Franchise
Un modèle commercial par lequel un entrepreneur (franchisé) acquiert, contre paiement, le droit d'exploiter une activité sous le nom et le concept d'une autre partie (franchiseur). Dans le contexte immobilier, la franchise est pertinente pour la location de commerces à des opérateurs franchisés.

Frais d'émission
Les coûts engagés lors de l'émission de nouvelles parts ou participations dans un fonds immobilier, tels que les frais de placement et les honoraires de conseil. Ils sont imputés au résultat d'exploitation ou à l'investissement total du fonds.

Garantie bancaire
Un engagement de paiement irrévocable d'une banque en faveur d'un bénéficiaire (généralement le bailleur), jusqu'à un montant convenu à l'avance. La banque effectue le paiement sur première demande, sans intervention du locataire. La garantie bancaire est une alternative courante au dépôt de garantie en espèces dans les baux commerciaux.

Hypothèque commerciale
Un prêt hypothécaire garanti par un local commercial ou des locaux d'activités. Les conditions et le taux d'intérêt diffèrent généralement de ceux applicables aux prêts immobiliers résidentiels.

Hypothèque placement (beleggingshypotheek)
Une forme de prêt hypothécaire dont le remboursement ne s'effectue pas périodiquement mais est constitué via un produit d'investissement associé. Le résultat de l'investissement étant incertain, ce type d'hypothèque comporte davantage de risques qu'un prêt à annuités ou linéaire.

Indexation du loyer
L'ajustement annuel du loyer en fonction d'un indice de prix convenu, généralement l'indice des prix à la consommation (IPC) des Pays-Bas publié par le CBS. L'indexation du loyer prévient l'érosion de la valeur réelle du loyer par l'inflation. Les clauses d'indexation sont des dispositions standard dans les baux de bureaux néerlandais.

Investissement à effet de levier
Voir Effet de levier (leverage).

IRR - Taux de rendement interne
Une méthode de calcul du rendement prévisionnel d'un investissement, tenant compte du moment et du montant de tous les flux de trésorerie (dépenses et recettes), y compris les effets fiscaux. L'IRR permet une comparaison objective entre des investissements de durées et de profils de distribution différents. Dans les placements immobiliers, l'IRR est généralement inférieur au rendement simple.

Loyer de marché (valeur locative économique)
Le loyer qu'un bien immobilier serait susceptible d'atteindre sur le marché libre, indépendamment du loyer effectivement convenu. La valeur locative de marché est déterminée par l'offre et la demande, l'emplacement et la qualité du bien.

Loyer (prix de location)
Le montant versé par le locataire pour l'usage d'un bureau ou d'un local commercial, généralement exprimé en euros par m² par an, hors charges et TVA. Les bureaux aux Pays-Bas relèvent du régime 230a, qui offre une protection locative limitée. Les commerces relèvent du régime 290, plus protecteur.

Maatschap (Société civile)
Une structure de société néerlandaise dans laquelle les associés participent au prorata (en proportion de leur apport) à l'exploitation d'un bien immobilier commercial. Chaque associé n'est responsable que pour sa propre part, contrairement à une société en nom collectif où la responsabilité est solidaire.

Non recours
Une structure de financement dans laquelle le prêteur, en cas de défaut de paiement, ne peut exercer de recours que sur le bien immobilier servant de garantie, et non sur le patrimoine personnel des investisseurs.

Performance fee (commission de surperformance)
Une rémunération versée au gestionnaire d'un fonds immobilier lors de la cession du bien, calculée en pourcentage du bénéfice réalisé au-delà d'un taux de rendement minimum convenu à l'avance (hurdle rate).

Pénalité de remboursement anticipé
Une indemnité facturée par un prêteur lorsqu'un prêt hypothécaire est remboursé ou renégocié avant la fin de la période de taux fixe. Cette pénalité compense le prêteur pour les revenus d'intérêts perdus.

Prêt relais
Un prêt à court terme utilisé pour couvrir la période entre l'acquisition d'un nouveau bien et la cession d'un bien existant. Seuls les intérêts sont versés pendant la durée ; le capital est remboursé lors de la vente du bien existant. Le taux d'intérêt est généralement supérieur à celui d'un prêt hypothécaire classique.

Promoteur immobilier
Le professionnel ou l'organisation responsable de l'initiation, de la conception, du financement et de la réalisation d'un ou plusieurs projets de construction. Le promoteur gère le risque du projet et le processus depuis la planification jusqu'à la livraison, avec pour objectif principal de vendre ou de louer le bien achevé.

Registre foncier (Kadaster)
Le registre public néerlandais dans lequel sont enregistrés les droits de propriété, les hypothèques et les autres charges grevant les biens immobiliers. L'inscription au registre foncier est requise pour le transfert juridique de propriété et pour la constitution de droits hypothécaires.

Rendement initial brut (RIB / BAR)
Le loyer annuel de la première année après l'acquisition, divisé par le prix d'achat total frais inclus. Le rendement initial brut est une mesure largement utilisée pour comparer les rendements initiaux des placements immobiliers.

Rendement initial net
Le résultat net d'exploitation annuel (loyers perçus déduction faite des charges) divisé par le prix d'achat total. Le rendement initial net donne une image plus précise du rendement effectif que le rendement initial brut.

Rendement IRR direct
La distribution périodique en espèces (souvent trimestrielle) issue de l'exploitation du bien (loyers perçus déduction faite des charges), après remboursement du prêt, en tenant compte de la valeur temps de l'argent. Exprimé en pourcentage des fonds propres.

Rendement IRR indirect
Le bénéfice disponible lors de la cession du bien, y compris le produit des remboursements, en tenant compte de la valeur temps de l'argent. Exprimé en pourcentage des fonds propres.

Rendement simple direct
La distribution périodique en espèces issue de l'exploitation du bien, après remboursement du prêt, sans tenir compte de la valeur temps de l'argent. Exprimé en pourcentage des fonds propres.

Rendement simple indirect
Le bénéfice disponible lors de la cession du bien, y compris le produit des remboursements, sans tenir compte de la valeur temps de l'argent. Exprimé en pourcentage des fonds propres.

Rendement simple
La moyenne arithmétique des distributions annuelles et de la distribution finale lors de la cession, sans tenir compte de la valeur temps de l'argent. Le rendement simple est supérieur à l'IRR et moins adapté à la comparaison de placements de durées différentes.

Rentabilité
Le rapport entre le revenu (bénéfice) généré et le capital investi pour le produire. La rentabilité est un indicateur clé pour les décisions d'investissement à long terme dans l'immobilier.

Réserve de liquidité / Fonds de roulement
La partie des fonds propres non immédiatement affectée à l'acquisition du bien, conservée en tant que réserve pour faire face à des dépenses imprévues telles que la vacance, de gros travaux d'entretien ou des fluctuations de taux d'intérêt.

Révision du taux d'intérêt
Le moment auquel la période de taux fixe d'un prêt arrive à échéance et le prêteur propose un nouveau taux pour la période suivante. Le nouveau taux est déterminé par les conditions de marché en vigueur.

Société en commandite (CV)
Voir CV (Société en commandite).

Solvabilité
Le degré auquel une entreprise ou un investisseur est en mesure de faire face à l'ensemble de ses obligations financières à long terme, même en cas de difficultés. Une solvabilité plus élevée indique une situation financière plus solide.

Superficie investissement total
Le prix d'achat du bien majoré de tous les frais annexes, notamment les droits de mutation, les frais notariaux, la commission d'agent, les frais de fonds et les coûts de financement.

Taxe foncière (OZB)
Un impôt communal prélevé aux Pays-Bas sur les propriétaires et les utilisateurs de biens immobiliers. La base d'imposition est la valeur WOZ du bien. Pour les biens non résidentiels (bureaux, commerces, locaux d'activités), tant le propriétaire que l'utilisateur s'acquittent de la taxe OZB.

Taux d'intérêt fixe
Un taux d'intérêt qui reste inchangé pendant toute la durée ou une période déterminée d'un prêt, indépendamment des évolutions du marché. Un taux fixe offre une prévisibilité des charges de financement.

Taux d'intérêt nominal
Le taux affiché par le prêteur dans son offre, sans tenir compte de la fréquence des paiements d'intérêts ni des frais annexes. Le taux nominal diffère du taux annuel effectif global (TAEG).

Taux d'intérêt variable
Un taux d'intérêt ajusté périodiquement en fonction d'un taux de référence (tel que l'Euribor) majoré d'une marge fixe. Un taux variable peut être avantageux en cas de baisse des taux de marché, mais introduit également un risque de taux.

Taux de rendement interne
Voir IRR - Taux de rendement interne.

Taux plancher et plafond (floor et cap)
Des taux d'intérêt maximum (cap) et minimum (floor) contractuellement convenus, entre lesquels un taux variable peut fluctuer pendant une période préalablement définie. La combinaison d'un cap et d'un floor est également appelée collar.

TVA sur l'immobilier
La location de biens immobiliers est en principe exonérée de TVA aux Pays-Bas. Le bailleur et le locataire peuvent toutefois opter conjointement pour une location soumise à la TVA, à condition que le locataire utilise le bien loué pour des activités soumises à la TVA à hauteur d'au moins 90 % (ou 70 % dans certains cas). L'option pour la TVA permet au bailleur de récupérer la TVA sur ses investissements et ses coûts.

Valeur de reconstitution
Le montant nécessaire pour reconstruire un bien immobilier à l'identique, au même emplacement, en cas de sinistre total. La valeur de reconstitution est la base de l'assurance bâtiment et diffère généralement de la valeur de marché.

Valeur d'exécution
Le produit attendu d'un bien immobilier en cas de vente forcée, généralement inférieur à la valeur de marché. La valeur d'exécution est établie par expertise et est prise en compte par les prêteurs pour déterminer le montant maximum du prêt.

Valeur locative économique
Voir Loyer de marché.

Valeur WOZ
La valeur d'un bien immobilier déterminée annuellement par la commune sur la base de la loi néerlandaise d'évaluation des biens immobiliers (Wet WOZ). La valeur WOZ est calculée à une date de référence fixe et sert de base à plusieurs impôts. Pour les biens immobiliers commerciaux, la valeur WOZ constitue également la valeur plancher pour les amortissements fiscaux.

Vente aux enchères forcée
Une vente aux enchères publique initiée par un créancier à la suite d'une saisie, généralement organisée par un huissier de justice ou l'administration fiscale néerlandaise. Le bien est vendu afin de désintéresser le créancier.

Gestionnaire immobilier (rentmeester)
Un professionnel de l'immobilier aux compétences étendues qui assure la gestion de biens immobiliers pour le compte d'un propriétaire. Le rentmeester conseille également sur les acquisitions, les cessions, les baux emphytéotiques et la gestion locative, et peut intervenir pour des propriétaires privés comme institutionnels.

Décote hypothécaire (avis WOZ)
La décision annuelle par laquelle la commune fixe la valeur WOZ d'un bien immobilier. L'avis précise la valeur établie, la date de référence de l'évaluation et la période pour laquelle la valeur est applicable. La valeur WOZ sert de base à plusieurs impôts, dont la taxe foncière (OZB) et l'impôt sur les sociétés.

Dette résiduelle
La partie d'un prêt hypothécaire qui ne peut pas être remboursée grâce au produit de la vente du bien. Une dette résiduelle apparaît lorsque le prix de vente est inférieur au solde hypothécaire restant dû.

Dette (capital emprunté)
L'ensemble des financements externes mobilisés par une entreprise ou un investisseur, tels que les prêts bancaires, les obligations et les crédits fournisseurs. La dette doit être remboursée et génère des charges d'intérêts. Contrairement aux fonds propres, la dette ne confère pas de droits de propriété au prêteur.

Déduction pour investissement
Un avantage fiscal permettant aux investissements dans des actifs professionnels de réduire le bénéfice imposable. Aux Pays-Bas, les principales variantes sont la déduction pour investissement des petites entreprises (KIA) et la déduction pour investissement énergétique (EIA), cette dernière étant pertinente pour les investissements dans l'immobilier économe en énergie.

Banque d'investissement
Un établissement financier qui aide les entreprises et les gouvernements à lever des capitaux par l'émission d'actions ou d'obligations sur les marchés de capitaux. Les banques d'investissement jouent également un rôle dans le financement de grandes transactions et de développements immobiliers.

Acte de cession
L'acte notarié par lequel la propriété juridique d'un bien immobilier passe du vendeur à l'acquéreur. Le transfert devient opposable aux tiers après inscription de l'acte au registre foncier (Kadaster).

Partage des bénéfices
La répartition du bénéfice de cession réalisé entre les investisseurs et le gestionnaire du fonds à la fin de la durée d'investissement. En règle générale, le gestionnaire perçoit un pourcentage du bénéfice au-delà d'un taux de rendement minimum convenu à l'avance (voir aussi : performance fee).

Assurance bâtiment
Une assurance couvrant les dommages subis par le bâtiment lui-même, tels que les dommages causés par un incendie, une tempête, de l'eau ou un acte de vandalisme. L'assurance bâtiment est généralement souscrite par le propriétaire du bien et est basée sur la valeur de reconstitution.

Assurance inventaire
Une assurance couvrant les dommages subis par le mobilier professionnel, tel que le mobilier de bureau, les équipements et les autres biens meubles dans un bureau ou un local commercial. Pertinente pour les locataires comme pour les propriétaires de biens commerciaux.

Assurance responsabilité environnementale
Une assurance couvrant les conséquences financières de dommages environnementaux causés par des activités professionnelles, tels que la contamination des sols ou les émissions. La prime est déterminée par la nature des activités, les quantités de substances dangereuses et les modalités de stockage.

Cautionnement (borgstelling)
Un accord par lequel un tiers (la caution) s'engage à honorer la dette d'un débiteur si celui-ci ne remplit pas ses obligations de paiement.

Fonds propres
La part du financement apportée par l'investisseur ou le propriétaire lui-même, par opposition aux capitaux empruntés. Dans l'investissement immobilier, le ratio fonds propres/dette (levier) détermine le profil de risque et les rendements potentiels.