A continuación encontrará el diccionario inmobiliario "Financiero".
Amortización fiscal (Depreciación)
Al determinar el beneficio neto, se tienen en cuenta los costes de adquisición de los activos empresariales distribuyéndolos a lo largo de los años en que se utilicen. Cada año se puede cargar una parte de estos costes a los ingresos. En el caso de los inmuebles comerciales en los Países Bajos, la amortización fiscal está limitada a un valor mínimo, que generalmente coincide con el valor catastral del inmueble (valor WOZ).
Aval bancario / Garantía bancaria
Un aval bancario es una promesa de pago irrevocable de un banco al beneficiario (normalmente el arrendador) por un importe predeterminado. El banco paga este importe a primer requerimiento, sin intervención del arrendatario. Es una alternativa común al depósito de fianza en los contratos de arrendamiento comercial.
BKR (Registro de Crédito de los Países Bajos)
La Oficina de Registro de Créditos (BKR) registra los créditos y los retrasos en los pagos de los consumidores en los Países Bajos. Las instituciones financieras consultan el BKR al evaluar las solicitudes de crédito para evitar el sobreendeudamiento y situaciones de deuda problemáticas.
BOG
Abreviatura neerlandesa de „Bedrijfs Onroerend Goed” (Bienes Inmuebles Comerciales). BOG es un término colectivo para los bienes inmuebles utilizados con fines comerciales, incluidos espacios de oficinas, locales comerciales, locales de venta al por menor, propiedades de inversión y edificios industriales.
BREEAM
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) es una certificación de sostenibilidad reconocida internacionalmente para bienes inmuebles. Un certificado BREEAM proporciona una evaluación verificable y comparable del rendimiento de sostenibilidad de un edificio. En los Países Bajos se utiliza la versión local BREEAM-NL.
BVO
Abreviatura neerlandesa de „Bruto Vloeroppervlakte” (Superficie Construida Bruta). La BVO es la suma de la superficie construida medida externamente de todos los niveles del edificio, incluidos los elementos structurales como paredes, huecos de escaleras, huecos de ascensores y salas de instalaciones. Medido de acuerdo con la norma NEN 2580.
Capital propio (Patrimonio neto)
La parte de la financiación aportada por el propio inversor o propietario, a diferencia del capital ajeno (préstamos). En las inversiones inmobiliarias, la relación entre el capital propio y el ajeno (apalancamiento) determina el perfil de riesgo y la rentabilidad esperada.
Cláusula de financiación / Reserva de financiación
Una condición resolutoria en un contrato de compraventa o arrendamiento que otorga al comprador o arrendatario el derecho a rescindir el contrato si no puede obtener financiación, sin penalización ni obligación de indemnización. La reserva suele aplicarse durante un periodo determinado tras la firma.
Compañía de responsabilidad limitada (B.V.)
Una B.V. (Besloten Vennootschap) es una entidad jurídica holandesa cuyo capital está dividido en acciones no transferibles libremente. La B.V. tiene el mismo estatus jurídico que una persona física: puede celebrar contratos, poseer bienes inmuebles y ser responsable de las deudas. El director actúa en nombre de la sociedad y es empleado de la misma.
Contingencia de venta (Fondo de reserva en venta)
Beneficio previsto además de la devolución de la inversión inicial al final del plazo, según las previsiones del emisor del fondo. Se expresa como un porcentaje del capital propio.
Contingencia de venta por amortización
La parte del beneficio de la venta que proviene de las amortizaciones periódicas realizadas al préstamo hipotecario durante el plazo de la inversión.
Contingencia de venta por revalorización
La parte del beneficio de la venta que proviene de la revalorización prevista del inmueble durante el plazo de la inversión.
Costes de emisión
Costes incurridos al emitir nuevas acciones o participaciones en un fondo inmobiliario, como los costes de colocación y de asesoramiento. Estos costes se cargan al resultado operativo o a la inversión del fondo.
Costes de financiación
Gastos relacionados con la obtención y gestión de capital ajeno, como intereses, comisiones de apertura y gastos de notaría para la constitución de la hipoteca.
Costes del fondo
Gastos incurridos por el emisor de un fondo inmobiliario adicionales al precio de compra, como costes de estructuración, costes de colocación, costes de cierre de la financiación y costes de selección y adquisición. Suele expresarse como un porcentaje del precio de compra.
Costes operativos (Gastos de explotación)
Costes incurridos para el mantenimiento y la explotación de un inmueble, como mantenimiento, seguros, gastos de gestión y costes por desocupación. Normalmente se expresa como un porcentaje del alquiler anual.
Deuda (Capital ajeno)
Toda la financiación externa que obtiene una empresa o inversor, como préstamos bancarios, bonos y crédito comercial. El capital ajeno debe reembolsarse y genera costes por intereses. A diferencia del capital propio, no otorga derechos de propiedad al proveedor de los fondos.
Deuda remanente
El importe de un préstamo hipotecario que, tras la venta del inmueble que servía de garantía, no puede liquidarse con los ingresos de dicha venta. Ocurre cuando el precio de venta es inferior a la deuda hipotecaria pendiente.
Euribor
El Euro Interbank Offered Rate (Euribor) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero a corto plazo entre sí. En las hipotecas inmobiliarias, el interés se basa a veces en el tipo Euribor (a menudo a uno o tres meses) más un diferencial fijo.
Escritura de transmisión (Escritura de propiedad)
La escritura notarial mediante la cual la propiedad legal de un inmueble pasa del vendedor al comprador. El traspaso es oficial tras la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad (Kadaster).
Fianza / Garantía personal
Un acuerdo por el cual una tercera parte (el avalista) se compromete a liquidar la deuda de un deudor si este no cumple con sus obligaciones de pago.
Franquicia
Una forma de cooperación comercial en la que un empresario (franquiciado) obtiene el derecho, a cambio de un pago, a explotar un negocio bajo el nombre comercial y el concepto de otra parte (franquiciador). En el ámbito inmobiliario, es relevante al alquilar locales comerciales a fórmulas de franquicia.
Humedad y daños: Seguro de interrupción de negocio
Este seguro cubre las consecuencias financieras de la pérdida de ingresos como resultado de un paro forzoso de la actividad empresarial debido, por ejemplo, a un incendio, daños por agua u otra calamidad. Es una póliza independiente del seguro del edificio, aunque a menudo se contratan combinados.
Hipotecas de solo interés (Adfinschrijvingsvrij)
En un préstamo de solo interés, el prestatario solo paga intereses sobre el capital principal. El capital en sí no se amortiza periódicamente y permanece constante durante la vigencia del préstamo. La amortización total se realiza generalmente al vender el inmueble o al vencimiento del contrato.
Hipoteca de amortización constante (Hipoteca lineal)
En una hipoteca lineal, el capital principal se amortiza en cuotas periódicas iguales. Como consecuencia, los costes por intereses disminuyen a lo largo del plazo, ya que siempre se calculan sobre la deuda restante. La cuota mensual total es más alta al principio en comparación con una hipoteca de cuotas constantes (francesa), pero disminuye con el tiempo.
Hipoteca de cuotas constantes (Hipoteca analítica / de anualidades)
Es una modalidad de hipoteca en la que el pago periódico (intereses más amortización) permanece constante durante todo el plazo del préstamo. En los primeros años, el pago consiste principalmente en intereses; a medida que avanza el préstamo, aumenta la proporción destinada a la amortización del capital. Al final del plazo, el préstamo queda totalmente liquidado.
Hipoteca comercial
Un préstamo hipotecario en el que un edificio comercial o un local de negocios sirve como garantía. Las condiciones y los tipos de interés suelen diferir de los de las hipotecas residenciales particulares.
Hipoteca de inversión
Una modalidad de hipoteca en la que la amortización del capital no se realiza de forma periódica, sino que se acumula a través de un producto de inversión vinculado. El rendimiento de la inversión es incierto, lo que significa que este tipo de hipoteca conlleva más riesgo que una hipoteca lineal o de cuotas constantes.
Impuesto de transmisiones patrimoniales
Impuesto que se devenga al adquirir la propiedad legal o económica de bienes inmuebles en los Países Bajos. Para los inmuebles no residenciales (incluidas oficinas y locales comerciales), el impuesto de transmisiones patrimoniales asciende al 10,4% del precio de compra (tarifa vigente en 2024). Para las viviendas se aplican tarifas diferentes.
Incentivos por rendimiento (Performance fee)
Una comisión que recibe el emisor o gestor de un fondo inmobiliario al vender la propiedad, calculada como un porcentaje del beneficio obtenido por encima de un rendimiento mínimo previamente acordado.
Indexación del alquiler
El ajuste anual del precio del alquiler sobre la base de un índice acordado, generalmente el índice de precios de consumo (IPC) de la oficina de estadística (CBS) de los Países Bajos. Evita que el precio real del alquiler disminuya debido a la inflación. En los contratos de alquiler de oficinas se incluye de forma estándar.
Incentivos fiscales por inversión
Una facilidad fiscal que permite que las inversiones en activos empresariales reduzcan el beneficio imponible. En los Países Bajos se distinguen varios tipos, como la Deducción por Inversiones a Pequeña Escala (KIA) y la Deducción por Inversiones en Energía (EIA), siendo esta última relevante al invertir en inmuebles energéticamente eficientes.
IVA en el sector inmobiliario
El arrendamiento de bienes inmuebles está, en principio, exento de IVA en los Países Bajos. Sin embargo, el arrendador y el arrendatario pueden optar conjuntamente por un alquiler sujeto a IVA, siempre que el arrendatario utilice el espacio alquilado al menos en un 90% (o 70% en determinados casos) para actividades sujetas a IVA. El alquiler con IVA permite al arrendador deducir el IVA de las inversiones y costes asociados.
Límites de interés (Interest cap and floor)
Tipos de interés máximos (cap) y mínimos (floor) acordados por contrato entre los cuales puede oscilar un tipo de interés variable durante un plazo predeterminado. La combinación de un cap y un floor también se conoce como "collar".
Modificación de la tasa de interés / Revisión de intereses
El momento en que expira el periodo de interés fijo de un préstamo y la entidad financiera ofrece una nueva propuesta de tipo de interés para el siguiente periodo. El nuevo tipo dependerá de las condiciones de mercado vigentes en ese momento.
Non-recourse (Sin recurso)
Una estructura de financiación en la que, en caso de impago, el prestamista solo puede ejecutar el inmueble que sirve de garantía, sin poder reclamar contra el resto del patrimonio personal de los inversores.
Precio de alquiler
El precio que paga un inquilino por el uso de una oficina o local comercial, normalmente expresado en euros por m² al año, excluyendo los gastos de comunidad y el IVA. Para los espacios de oficinas se aplica el régimen holandés 230a, que ofrece una protección limitada al inquilino. Los locales comerciales se rigen por el régimen 290, más estricto y con mayor protección.
Precio de mercado del alquiler (Valor económico de alquiler)
El alquiler que se espera que genere un inmueble en el mercado libre, independientemente del precio de alquiler acordado de forma efectiva. Se determina por la oferta y la demanda del mercado, la ubicación y la calidad del inmueble.
Rendimiento bruto inicial (BAR) - Inversión
El alquiler anual del primer año tras la compra, dividido por la inversión total del fondo (precio de compra más gastos de adquisición más otros costes) menos una posible reserva de liquidez.
Rendimiento bruto inicial (BAR) - Inmuebles
El alquiler anual del primer año tras la compra, dividido por el precio de compra incluyendo los gastos de adquisición. El BAR es una métrica muy utilizada para comparar la rentabilidad inicial de diferentes inversiones inmobiliarias.
Rendimiento de distribución directa simple
La distribución periódica de efectivo (a menudo trimestral) derivada de la explotación del inmueble (ingresos por alquiler menos costes), tras la amortización del préstamo, sin tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Se expresa como un porcentaje del capital propio.
Rendimiento de distribución directa IRR
La distribución periódica de efectivo derivada de la explotación del inmueble, tras la amortización del préstamo, teniendo en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Se expresa como un porcentaje del capital propio.
Rendimiento indirecto simple
El beneficio disponible tras la venta del inmueble, incluidos los ingresos procedentes de las amortizaciones del préstamo, sin tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Se expresa como un porcentaje del capital propio.
Rendimiento indirecto IRR
El beneficio disponible tras la venta del inmueble, incluidos los ingresos procedentes de las amortizaciones del préstamo, teniendo en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Se expresa como un porcentaje del capital propio.
Rendimiento simple
La media aritmética de las distribuciones anuales y la distribución final tras la venta, sin tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo. El rendimiento simple es numéricamente más alto que el rendimiento IRR y es menos adecuado para comparar inversiones con diferentes plazos.
Rentabilidad
La relación entre los ingresos obtenidos (beneficio) y el capital utilizado. La rentabilidad es una medida de la eficiencia con la que se emplea el capital invertido y es clave en la toma de decisiones de inversión inmobiliaria.
Factores de rentabilidad (Rendementsdrijvers)
Factores que determinan el rendimiento de una inversión inmobiliaria. Los principales factores son: la indexación del alquiler, los tipos de interés hipotecarios, la desocupación, los costes de mantenimiento y el rendimiento bruto inicial (BAR) en la compra y venta.
Reserva de liquidez / Capital de trabajo
La parte del capital propio que no se utiliza directamente para la compra del inmueble, sino que se mantiene como fondo de reserva para imprevistos como desocupación, reparaciones mayores o fluctuaciones en los tipos de interés.
Resolución WOZ / Notificación catastral
La decisión mediante la cual el ayuntamiento determina anualmente el valor WOZ de un bien inmueble en los Países Bajos. La resolución indica el valor determinado, la fecha de referencia del valor y el período para el cual es válido.
Régimen de propiedad de la tierra / Derecho de superficie (Leasehold)
Un derecho real que faculta al titular (superficiario) a utilizar y disfrutar de los frutos de un bien inmueble propiedad de otra persona, a cambio del pago de un canon periódico. A diferencia del arrendamiento rústico regular, no se extingue con el fallecimiento del propietario. En ciudades como Ámsterdam, el derecho de superficie sobre terrenos municipales está muy extendido.
Seguro del edificio (Opstalverzekering)
Seguro que cubre los daños sufridos por la estructura física del propio edificio debido a causas como incendios, tormentas, agua o vandalismo. Normalmente lo contrata el propietario del inmueble y se basa en el valor de reconstrucción.
Seguro de contenido empresarial (Inventarisverzekering)
Seguro que cubre los daños al mobiliario, equipos y otros bienes muebles dentro de una oficina o local comercial. Es relevante tanto para los inquilinos como para los propietarios de inmuebles comerciales.
Seguro de asistencia jurídica
Seguro por el cual la aseguradora asume los costes de asistencia legal en caso de disputas. Para los propietarios e inquilinos de inmuebles, puede ser relevante en situaciones como litigios por alquileres, conflictos de construcción o derecho de vecindad.
Seguro de daños ambientales
Seguro que cubre las consecuencias financieras de los daños ambientales causados por las actividades de la empresa, como la contaminación del suelo o las emisiones. La prima depende de la naturaleza de las actividades, la cantidad de sustancias peligrosas y el método de almacenamiento.
Seguros de empresa
Conjunto de seguros que un empresario puede contratar para proteger su negocio. Los seguros relevantes para los propietarios de inmuebles y los inquilinos de oficinas incluyen el seguro del edificio, el seguro de contenido empresarial, el seguro de interrupción de negocio y el seguro de responsabilidad civil.
Sociedad en comandita (C.V.)
Una asociación entre socios comanditarios (inversores pasivos) y un socio colectivo o gestor (normalmente el emisor del fondo). Invierten en inmuebles comerciales por cuenta y riesgo conjuntos. Los socios comanditarios solo responden hasta el límite de su aportación de capital.
Sociedad general (Maatschap / Partnership)
Un acuerdo de colaboración en el que los socios participan a prorrata (en proporción a su aportación) en la explotación de inmuebles comerciales. Cada socio responde por su propia cuota, a diferencia de una V.O.F. (sociedad colectiva) donde existe responsabilidad solidaria.
Solvencia
La capacidad de una empresa o inversor para cumplir con todas sus obligaciones financieras a largo plazo, incluso ante imprevistos o contratiempos. Una solvencia elevada indica una posición financiera más sólida.
Subasta ejecutiva
Una subasta pública que se lleva a cabo tras un embargo, generalmente organizada por un agente judicial o la administración tributaria. El inmueble se vende para liquidar la deuda con el acreedor.
Tasa de interés proyectada (Rekenrente)
Suposición sobre el tipo de interés que se utiliza en el folleto informativo de un fondo inmobiliario para calcular los rendimientos previstos durante (una parte de) el plazo de la inversión.
Tasa de capitalización (Multiplicador del alquiler)
El precio de compra dividido por el alquiler anual. Una tasa de capitalización más alta refleja una percepción de menor riesgo o una ubicación más consolidada. La tasa de capitalización excluyendo los gastos de adquisición hace que el precio de compra sea comparable con los ingresos por venta previstos.
Tasa de interés nominal
El tipo de interés que el prestamista estipula en la oferta, sin tener en cuenta la frecuencia de los pagos de intereses ni los costes adicionales. Difiere de la tasa anual equivalente (TAE), que incluye todos los gastos.
Tasa de interés fija
Un tipo de interés que permanece inalterado durante todo o parte del plazo de un préstamo, independientemente de la evolución del mercado. Ofrece certeza sobre los costes de financiación.
Tasa de interés variable
Un tipo de interés que se ajusta periódicamente en función de un tipo de referencia (como el Euribor) más un diferencial fijo. Ofrece ventajas potenciales si los tipos de interés del mercado bajan, pero introduce riesgo de tipo de interés.
Tasa de interés de penalización (Boeterente)
Una compensación que cobra el prestamista hipotecario cuando un préstamo se amortiza de forma anticipada o se subroga antes de que haya expirado el periodo de interés fijo pactado por contrato. La penalización compensa al prestamista por la pérdida de ingresos por intereses.
Tasa interna de rentabilidad (IRR)
Un método de cálculo de la rentabilidad que tiene en cuenta el momento y el volumen de todos los flujos de caja (gastos e ingresos), incluidos los efectos fiscales. El rendimiento IRR permite comparar objetivamente inversiones con diferentes plazos y patrones de distribución. En las inversiones inmobiliarias, suele ser numéricamente inferior al rendimiento simple.
Tasa de cobertura (Valor de cobertura)
El valor asignado al capital o a la garantía aportada por un inversor para respaldar un préstamo. Si el valor de cobertura cae por debajo del importe del préstamo pendiente, el prestamista puede exigir al inversor que aporte garantías adicionales o realice un pago en efectivo.
Administrador de fincas / Administrador judicial (Rentmeester)
Experto inmobiliario con formación multidisciplinar que gestiona bienes inmuebles en nombre de un propietario, ya sean activos particulares o comerciales. También asesora en la compraventa, arrendamientos rústicos y derechos de superficie.
Tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (OZB)
Un impuesto municipal que se cobra a los propietarios y usuarios de bienes inmuebles en los Países Bajos. La base imponible es el valor WOZ del inmueble. En el caso de los inmuebles no residenciales (oficinas, tiendas, locales comerciales), tanto el propietario como el usuario pagan este impuesto (OZB).
Inversión total del fondo
El precio de compra del inmueble incluyendo todos los gastos asociados, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría, comisiones de agencia, costes del fondo y costes de financiación.
Vaciado inmobiliario / Tasa de desocupación
La desocupación se refiere a los espacios de oficinas o comerciales que no están alquilados ni en uso. En el sector inmobiliario comercial, suele expresarse como un porcentaje de la superficie alquilable total disponible dentro de un edificio, mercado secundario o región.
Valor de ejecución
Los ingresos previstos de un inmueble en caso de venta forzosa, que normalmente son inferiores al valor de mercado. Se determina mediante tasación y es relevante para las entidades financieras a la hora de fijar el importe máximo del préstamo.
Valor de mercado de alquiler (Huurwaarde)
El alquiler que un inmueble comercial podría generar en el mercado libre, estimado a partir de inmuebles comparables y transacciones de mercado recientes. Se determina por la oferta y la demanda, la ubicación y la calidad del activo, y no por el valor WOZ.
Valor de reconstrucción (Herbouwwaarde)
La cantidad necesaria para reconstruir completamente un inmueble en el mismo estado y en la misma ubicación en caso de pérdida total. Es la base para el seguro del edificio y suele diferir notablemente del valor de mercado.
Valor WOZ
El valor de un bien inmueble determinado por el ayuntamiento en los Países Bajos sobre la base de la Ley de Valoración de Bienes Inmuebles (Ley WOZ). Se fija anualmente en una fecha de referencia específica y sirve de base para varios impuestos, como el OZB y el impuesto sobre sociedades. En el caso de los inmuebles comerciales, también opera como el valor límite para la amortización fiscal.
Valor de tasación / Plusvalía (Overwaarde)
La diferencia positiva entre el valor de mercado de un inmueble y la deuda hipotecaria restante. La plusvalía latente se puede utilizar como garantía para obtener financiación adicional o se libera en el momento de la venta.
Zona de Inversión Empresarial (BIZ)
Una BIZ permite a los empresarios invertir conjuntamente en la mejora y calidad de su entorno empresarial. Es un área delimitada, como una zona comercial o un polígono industrial. El ayuntamiento establece una tasa para todos los empresarios de la zona y entrega la recaudación a la asociación o fundación que ejecuta las actividades, las cuales son complementarias a las del propio ayuntamiento.