Corona proof huurcontract voor kantoorruimtes: de pandemieclausule

Door de coronacrisis zijn huurders en daardoor ook verhuurders financieel in slecht weer terecht gekomen, met name in de horeca en de retail. Bij veel huurders bestaat de wens een huurkorting te krijgen of zelfs om het contract tussentijds te beëindigen. In een behoorlijk aantal gevallen is het ‘erop of eronder’. Het is momenteel nog onzeker voor welke oplossing de rechter kiest in de gevallen waarbij de huurder en verhuurder niet zelf tot een oplossing kunnen komen.

Kantorenmarkt

In de kantorenmarkt lijkt het nog iets rustiger te zijn. Dat is begrijpelijk omdat die markt huurtechnisch gesproken veel breder is. Hieronder vallen bijvoorbeeld kantoren van de overheid, ziekenhuizen, advocatenkantoren, makelaarskantoren, reisbureaus, pakketbezorgers en internetwinkels. Deze categorie bestaat aan de ene kant uit bedrijven die gewoon doordraaien of die zelfs garen spinnen bij deze crisis. Aan de andere kant zijn er ook bedrijven die als geen ander lijden onder deze situatie. Hierbij moet met name worden gedacht aan reisbureaus.

Pandemieclausule

Inmiddels komt de wereld weer wat op stoom en zijn er gelukkig ook partijen met elkaar in gesprek om nieuwe contracten af te sluiten. De vraag die opkomt is of er in een contract een zodanige regeling kan worden opgenomen die betrokkenen een oplossing biedt indien er sprake is van een pandemie. Immers, voorafgaand aan de contractsluiting staan partijen met een wat opener vizier tegenover elkaar, dan wanneer er al een potentieel geschil is. Als er dan daadwerkelijk een overmachtssituatie ontstaat, weten partijen waar ze aan toe zijn en zijn zij niet aan de onzekerheid van een rechterlijke uitspraak overgelaten.

Voordelen van een pandemieclausule voor verhuurders

Waarom zou een verhuurder daarin meegaan? Wat is zijn belang? In de eerste plaats geldt dat in een concurrerende markt een dergelijke regeling de kandidaat-huurder comfort geeft, waardoor hij wellicht bereid is een hogere prijs per vierkante meter te betalen. Ten tweede is er, wanneer het contractueel goed geregeld is hoe partijen om moeten gaan met een dergelijke calamiteit, minder ruimte voor de rechter om dit te zoeken buiten het contract. Denk hierbij aan de redelijkheid en billijkheid, imprévision, enz. Dit laatste kan namelijk, zoals reeds opgemerkt, tot onvoorspelbare en willekeurige uitkomsten leiden. Nog daargelaten dat hier vaak een lange periode van onzekerheid mee gepaard gaat. Voordat de rechter heeft gesproken, zijn partijen vaak maanden verder.

Pandemieclause voor kantoren zijn maatwerk

Een ‘pandemieclausule’, inhoudende een tussentijdse opzegmogelijkheid en/of huurkorting of huuropschorting, zou een oplossing kunnen bieden. De uitdaging is daarin gelegen dat de clausule zodanig geformuleerd moet worden dat deze ‘misbruik-proof’ is. Het formuleren van een dergelijke clausule is maatwerk. Er zit nogal wat verschil tussen de gevolgen van een pandemie voor een overheidsinstelling of voor een reisbureau. Voordat een pandemieclausule wordt opgenomen, moet eerst de vraag worden beantwoord of de activiteiten van de huurder wel lijden onder een pandemie en in het bevestigende geval, in welke mate. Indien de verhuurder die toets niet uitvoert en ‘blind’ een standaardclausule opneemt, dan bestaat het risico dat een huurder die geen of weinig last heeft van een crisis, deze clausule gebruikt (of misbruikt) om het contract open te breken.

Image

Hoe kan dit worden opgelost? Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden denkbaar. Indien door de huurder commerciële activiteiten worden verricht, kan de omzet als maatstaf worden gebruikt. Aangezien partijen (vooral de verhuurder en zijn financiers) zelden behoefte hebben aan een zuivere omzethuur, zouden hieraan tevens nadere (externe) eisen moeten worden gekoppeld. Te denken valt aan toetsing aan een sluiting door de overheid van bepaalde activiteiten, of een minimumtermijn dat een lockdown voor bepaalde activiteiten voortduurt. Uiteraard zijn er vele varianten en/of aanvullingen mogelijk.

In ieder geval kan geconcludeerd worden dat per huurder nagegaan zal moeten worden wat wijsheid is. Bovenstaande artikel is een samenwerkingsverband tussen Flexas.com en Boers Advocaten te Veenendaal.