Questo glossario contiene i termini che incontrerete durante la ricerca del vostro spazio ufficio.
Affitto all-in (All-in rent)
Un affitto all-in è un prezzo totale fisso per lo spazio ufficio. Include le spese di servizio e tutte le altre forniture e prestazioni fornite dal locatore.
Affitto variabile / Canone basato sul fatturato
Una struttura di canone in cui il conduttore paga un affitto base più una percentuale del proprio fatturato oltre una determinata soglia. È più comune nel settore della vendita al dettaglio che nella locazione di uffici.
Annesso / Edificio secondario
Nell'immobiliare per uffici, un edificio secondario può riferirsi a un magazzino, una sala server o un garage situato nello stesso sito dell'edificio principale ma in una struttura separata.
Anti-squat (Occupazione temporanea protetta)
L'anti-squat è una misura utilizzata per impedire agli abusivi di occupare proprietà vuote. L'edificio vuoto è abitato da residenti temporanei o custodi. Gli edifici per uffici anti-squat sono generalmente disponibili per un periodo massimo di due anni e sono per lo più affittati e gestiti da società di gestione del vuoto immobiliare.
Atto di proprietà
Il documento certificato dal catasto che conferma che una parte è proprietaria di un immobile. Si ottiene dopo la firma dell'atto di trasferimento davanti a un notaio.
BOG
Abbreviazione olandese per „Bedrijfs Onroerend Goed” (Immobili Commerciali). BOG è un termine collettivo per i beni immobili utilizzati a fini commerciali, inclusi spazi per uffici, locali commerciali, spazi di vendita al dettaglio, proprietà di investimento e capannoni industriali.
BREEAM
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) è una certificazione di sostenibilità riconosciuta a livello internazionale per i beni immobili. Un certificato BREEAM fornisce una valutazione verificabile e comparabile delle prestazioni di sostenibilità di un edificio. Nei Paesi Bassi si utilizza la versione locale BREEAM-NL.
Business centre (Centro uffici)
Un centro uffici è un edificio che ospita più aziende, tipicamente con strutture condivise come una reception, sale riunioni e servizi comuni. Un centro uffici viene anche definito edificio multi-tenant o „bedrijfsverzamelgebouw”.
BVO
Abbreviazione olandese per „Bruto Vloeroppervlakte” (Superficie Lorda di Pavimento). La BVO è la somma della superficie di pavimento misurata all'esterno di tutti i livelli dell'edificio, inclusi gli elementi strutturali come pareti, vani scala, vani ascensore e locali tecnici. Misurata in conformità alla norma NEN 2580.
Certificazione energetica (Energy label)
L'attestato di prestazione energetica indica l'efficienza energetica di un edificio su una scala da A++++ a G, in base a fattori quali l'isolamento, gli impianti e il consumo energetico. Per gli edifici ad uso ufficio, un certificato valido è obbligatorio in caso di locazione o vendita. Dal 2023, gli uffici nei Paesi Bassi devono avere come minimo la classe C. Le proprietà che non soddisfano questo requisito non possono, in linea di principio, più essere utilizzate come uffici.
Chiavi in mano (Turn-key)
Uno spazio ufficio chiavi in mano viene consegnato completamente rifinito e attrezzato. Il conduttore può occupare lo spazio immediatamente senza ulteriori investimenti in allestimenti o impianti.
Commercio al dettaglio / Retail
La vendita di beni o servizi ai consumatori finali. Nel settore immobiliare, il termine viene utilizzato anche per riferirsi agli spazi di vendita e ai formati di vendita al dettaglio.
Commissione d'agenzia / Provvigione del broker
La provvigione pagata a un agente immobiliare commerciale per la locazione o la vendita di uno spazio ufficio, un'unità aziendale o locali commerciali. L'importo viene concordato in anticipo. Nella locazione di uffici, la commissione dell'agente è in genere a carico del locatore. Per le condizioni specifiche di Flexas.com, si prega di fare riferimento alle nostre condizioni generali.
Consegna delle chiavi
Il momento in cui il locatore consegna le chiavi dello spazio affittato al conduttore, in genere all'inizio della locazione.
Contratto di locazione / Contratto di affitto
Un contratto di locazione per uffici è un accordo tra conduttore e locatore in base al quale il locatore mette a disposizione uno spazio in cambio di un canone periodico. Nei Paesi Bassi, i contratti di locazione per uffici rientrano nel cosiddetto regime 230a (articolo 7:230a del Codice Civile olandese), che offre meno tutela al conduttore rispetto al diritto locatizio residenziale. Il modello di contratto ROZ per uffici è lo standard ampiamente utilizzato nel mercato immobiliare commerciale olandese.
Dichiarazione di consegna chiavi
Una dichiarazione scritta che conferma l'avvenuta consegna delle chiavi e autorizza il conduttore a entrare nell'immobile, in genere al momento o prima dell'inizio della locazione.
Deposito cauzionale / Cauzione
Un deposito cauzionale serve come garanzia finanziaria per il locatore. Il conduttore paga questo importo in anticipo e lo riceve indietro al termine della locazione, a condizione che tutti gli obblighi siano stati adempiuti. Per gli spazi ufficio, la cauzione ammonta in genere a due o tre mesi di canone.
Diritto di superficie / Enfiteusi (Leasehold)
Una forma di diritto d'uso del suolo in base alla quale una parte ha il diritto di utilizzare e costruire su un terreno di proprietà di un'altra parte, in cambio di un pagamento periodico (canone). Nei Paesi Bassi, questo sistema è comune in città come Amsterdam ed è rilevante per l'acquisto o l'occupazione di immobili commerciali.
Durata del contratto / Periodo di locazione
La durata del contratto di locazione. Può essere flessibile o fissa. Per gli spazi ufficio, la durata è in genere compresa tra uno e cinque anni, sebbene siano possibili scadenze più brevi o più lunghe.
Edificio per uffici
Un edificio interamente o parzialmente allestito per l'uso ufficio da parte di una o più organizzazioni.
Fondo comune d'investimento immobiliare
Un fondo il cui unico scopo è investire in beni immobili con l'obiettivo di generare rendimenti attraverso i redditi da locazione e/o la crescita del capitale.
Frazionamento immobiliare / Divisione
La suddivisione legale di una proprietà in più unità indipendenti, ciascuna con il proprio titolo. Conosciuta anche come suddivisione orizzontale o costituzione di diritti condominiali. Può essere un modo per rendere la gestione degli immobili finanziariamente più efficiente.
Garanzia bancaria / Fideiussione bancaria
Una garanzia bancaria serve come sicurezza finanziaria per il locatore. La banca garantisce gli adempimenti del conduttore fino a un importo preventivato. Viene emessa dalla banca su richiesta del conduttore ed è una comune alternativa al deposito cauzionale nelle locazioni commerciali.
Gestione immobiliare (Property management)
Un gestore immobiliare viene nominato dal locatore per gestire l'edificio per suo conto. La gestione può avvenire sia a livello tecnico che commerciale.
Incentivi (Incentives)
Gli incentivi sono concessioni offerte da un locatore per convincere un conduttore a prendere lo spazio ufficio. Le forme comuni includono un periodo di totale gratuità (rent-free), uno sconto sul canone o un contributo per i lavori di ristrutturazione interni.
Immobili commerciali
Gli immobili commerciali sono proprietà destinate alla locazione o alla rivendita piuttosto che all'occupazione da parte del proprietario. Includono spazi per uffici, locali commerciali, spazi di vendita al dettaglio e strutture ricettive. Grandi aziende, catene di negozi e investitori possono detenere importanti portafogli di immobili commerciali.
Investitori istituzionali
Gli investitori istituzionali sono operatori professionali che gestiscono grandi patrimoni per conto di terzi, come fondi pensione e compagnie di assicurazione. Nel mercato immobiliare, sono importanti proprietari di uffici e immobili commerciali.
Località A (A-location)
Una località A è una posizione per uffici altamente attraente per le imprese. È situata nel centro città, vicino a una stazione ferroviaria centrale ed è ottimamente servita dai trasporti pubblici. Di norma, queste posizioni sono meno accessibili in auto e offrono parcheggi relativamente limitati.
Località B (B-location)
Una località B è una posizione per uffici relativamente attraente per le imprese. È accessibile sia con i trasporti pubblici sia in auto, situata vicino a una stazione suburbana o a uno snodo di trasporto pubblico di alta qualità come una fermata della metropolitana o del tram. Una località B ha in genere un collegamento rapido con la rete stradale principale e buone strutture di parcheggio.
Località C (C-location)
Una località C è una posizione per uffici alla periferia della città, ben accessibile in auto con un collegamento diretto alla rete stradale principale. Una località C è generalmente meno servita dai trasporti pubblici.
Layout per uffici / Allestimento uffici
L'allestimento interno di uno spazio ufficio, compresi mobili, illuminazione, acustica e disposizione degli spazi. Un allestimento ben studiato contribuisce alla produttività e al benessere dei dipendenti.
Modello ROZ
Il „Raad voor Onroerende Zaken” (Consiglio per gli Affari Immobiliari) è un organismo di settore olandese che pubblica modelli di contratti di locazione per uffici, spazi commerciali e immobili residenziali. Il modello ROZ per uffici è lo standard più ampiamente utilizzato nel mercato immobiliare commerciale olandese.
Mobiliato / Arredato
Uno spazio ufficio è considerato arredato quando è completamente attrezzato con i mobili necessari per il lavoro d'ufficio, come scrivanie, sedie e cassettiere, oltre alle dotazioni di base che includono pavimentazione, tendaggi e illuminazione. Il conduttore può in linea di principio occupare lo spazio immediatamente.
Multi-tenant
Un edificio che ospita più conduttori, ciascuno nel proprio spazio esclusivo. Un edificio multi-tenant viene anche definito centro uffici o „bedrijfsverzamelgebouw”.
Nuovo allestimento tra locazioni / Ripristino locali (Refurbishment)
Lavori eseguiti dal locatore su un immobile in affitto tra due periodi di locazione. Dopo che il conduttore precedente ha liberato i locali, lo spazio viene ispezionato e ripristinato dove necessario, in modo da poter essere riaffittato in buone condizioni.
Oggetto
Nel settore immobiliare, termine utilizzato per riferirsi a uno specifico edificio per uffici o a un immobile commerciale.
Operatore (Operator)
Un operatore di uffici è un'organizzazione che affitta un edificio o un piano per uffici da un proprietario immobiliare e lo subaffitta in modo flessibile a terzi, in genere a un prezzo all-in comprensivo di strutture e servizi.
Parco per uffici / Centro direzionale
Un'area, all'interno o all'esterno dell'area urbana, destinata a organizzazioni con uffici. Indicato anche come business park o parco commerciale. Molti parchi per uffici ospitano anche edifici commerciali.
Permesso di costruire / Concessione edilizia
Autorizzazione ufficiale dell'autorità locale per costruire o modificare sostanzialmente un edificio.
Piano urbanistico / Piano regolatore (Zoning plan)
Un piano regolatore viene redatto dall'autorità locale per tutti i terreni sotto la sua giurisdizione. Specifica dove è consentito costruire e per cosa può essere utilizzato un edificio. Il piano è legalmente vincolante sia per le autorità governative sia per i privati.
Postazione di lavoro / Scrivania
Una singola posizione in cui lavora un dipendente. Nella pianificazione dello spazio ufficio, viene comunemente utilizzata una linea guida da 8 a 12 m² per postazione di lavoro, a seconda del tipo di ufficio e del grado di lavoro flessibile.
Prezzo della postazione di lavoro
Il canone per lo spazio ufficio espresso per postazione di lavoro al mese. Questa è una misura comune nella locazione di uffici flessibili e full service.
Prezzo richiesto / Canone di listino (Asking rent)
Il prezzo richiesto da un proprietario o locatore per il proprio immobile. Per gli spazi ufficio, il canone richiesto è tipicamente espresso in euro per m² all'anno, escluse le spese di servizio e l'IVA.
Sconto sul canone
Una riduzione del canone di locazione per un periodo concordato, spesso applicata come incentivo al momento della conclusione di un nuovo contratto.
Sviluppo immobiliare
L'avvio, la pianificazione e la realizzazione di nuovi edifici o la riqualificazione di immobili esistenti.
Shell and core (Al grezzo)
Una locazione shell and core significa affittare uno spazio ufficio o commerciale al grezzo, privo di qualsiasi allestimento, impianto o servizio come riscaldamento, raffrescamento o aria condizionata. Il conduttore è responsabile dell'installazione e della manutenzione di tali dotazioni.
Showroom
Uno spazio allestito per l'esposizione e la presentazione di prodotti a clienti (potenziali).
Single tenant
Un edificio occupato nella sua interezza da un unico conduttore.
Spazio di archiviazione / Magazzino
Uno spazio separato per lo stoccaggio di merci o altri articoli. Questo può trovarsi all'interno dello stesso edificio dello spazio ufficio affittato o in una posizione diversa.
Spazio esterno
Spazio all'aperto che fa parte di una proprietà. Nel contesto dell'immobiliare per uffici, può includere una terrazza, un patio o uno spazio esterno a livello del tetto o del terreno.
Spazio ambulatoriale / Studio professionale
Uno spazio attrezzato per l'esercizio di una professione, come un medico di base, uno studio dentistico o una clinica di fisioterapia. Gli studi professionali sono affittati sia autonomamente sia all'interno di edifici multi-tenant.
Spese di servizio / Oneri accessori (Service charges)
Le spese di servizio sono i costi addebitati dal locatore per le forniture e i servizi erogati al conduttore e all'immobile locato. Questi includono la manutenzione degli impianti, la pulizia delle aree comuni, la sicurezza e i costi energetici. Le spese di servizio sono in genere conguagliate annualmente sulla base dei costi effettivi.
Studio per la sistemazione / Analisi del fabbisogno di uffici
Uno studio sulle esigenze e le opzioni di sistemazione per un'organizzazione. Esamina l'utilizzo attuale dello spazio, la situazione desiderata, l'accessibilità e le preferenze di posizione. I risultati portano a una raccomandazione di sistemazione allineata con i processi e la cultura dell'organizzazione.
Sublocazione
La sublocazione è la ri-locazione di uno spazio affittato o di parte di esso a un terzo da parte del conduttore principale. Il conduttore principale rimane responsabile nei confronti del locatore. La sublocazione è consentita solo con il consenso del locatore.
Superficie della parcella / Superficie del terreno
La superficie totale di un lotto di terreno, inclusa l'impronta dell'edificio, lo spazio esterno e gli eventuali parcheggi presenti nel sito.
Superficie calpestabile / Superficie di pavimento
La superficie di uno spazio, espressa in metri quadrati (m²). A seconda del metodo di misurazione, si distingue tra superficie lorda (BVO/GFA) e superficie locabile (VVO/LFA).
Superficie lorda di pavimento (GFA)
Vedi BVO. La superficie totale calcolata misurando l'esterno di tutti i livelli dell'edificio, inclusi gli elementi strutturali. Misurata in conformità alla norma NEN 2580.
Superficie locabile (LFA / VVO)
La superficie di uno spazio che è disponibile per l'uso esclusivo del conduttore, misurata in conformità alla norma NEN 2580. La LFA esclude gli spazi condivisi e gli elementi strutturali, ed è la base per il calcolo del canone.
Terreno edificabile / Lotto
Un lotto di terreno su cui è possibile costruire edifici residenziali o commerciali in conformità con il piano urbanistico applicabile.
Ufficio
Uno spazio o edificio in cui si svolgono attività di lavoro intellettuale e amministrativo.
Ufficio full service (Full service office space)
Uno spazio ufficio full service comprende non solo la superficie dell'ufficio nuda e cruda, ma anche servizi aggiuntivi come una reception, sale riunioni e postazioni di lavoro completamente attrezzate. L'offerta esatta varia a seconda del fornitore.
Ufficio temporario / Spazio ufficio a tempo
Un ufficio temporaneo è un ufficio completamente attrezzato affittato per un breve periodo, che va da poche ore a diversi mesi. È una soluzione adatta per periodi di transizione, lavori a progetto o aumenti temporanei di capacità.
Ufficio virtuale (Virtual office)
Un ufficio virtuale fornisce un indirizzo di registrazione aziendale presso una sede professionale, senza che il conduttore vi sia fisicamente basato. Servizi aggiuntivi come la gestione della posta, il servizio di risposta telefonica e l'uso occasionionale di sale riunioni sono in genere inclusi o disponibili come opzioni extra.
Unità garage / Box
Un'unità di parcheggio o di stoccaggio chiudibile a chiave, in genere situata all'interno di un parcheggio o in un'area commerciale. Un box può essere acquistato o affittato ed è utilizzato sia da privati sia da aziende.
Sfitto / Vacancy
Lo sfitto si riferisce a uno spazio per uffici o commerciale che non è locato e non è in uso. Nell'immobiliare commerciale, lo sfitto è tipicamente espresso come percentuale della superficie locabile totale disponibile all'interno di un edificio, di un sottomercato o di una regione.
Verbale di consegna / Rapporto di ispezione (Inspection report)
Il rapporto di ispezione (noto anche come verbale di consegna o stato dei luoghi) descrive le condizioni dello spazio all'inizio della locazione. Viene allegato come appendice al contratto di locazione. Al termine della locazione, il conduttore è tenuto a restituire lo spazio nelle condizioni registrate al momento della consegna.
Visita / Sopralluogo
Quando si è interessati a un particolare spazio ufficio, è possibile richiedere una visita. Questa è del tutto non vincolante e in genere si svolge con il proprietario o l'agente. Durante la visita, verrà effettuato un tour dell'edificio e verranno fornite le informazioni rilevanti.
Zona industriale / Area artigianale
Una zona industriale è un'area designata per le imprese con una funzione industriale o logistica. Viene anche definita business park o area commerciale. Molte zone industriali ospitano anche edifici per uffici.