Is je flexcontract een huurovereenkomst? Waarom het antwoord vaker onzeker is dan je zou willen

Flex-operators noemen hun contracten regelmatig “membership agreement,” “serviceovereenkomst” of “gebruiksovereenkomst.” Dat is geen toeval: veel operators geven hun contracten bewust een andere naam dan “huurovereenkomst,” juist om buiten het huurrecht te vallen. Of dat lukt, hangt niet af van de naam op het contract, maar van de feitelijke inhoud ervan.

Het eerlijke antwoord vooraf: een pasklare “ja, dit is huur” of “nee, dit is dienstverlening” bestaat in veel gevallen niet. Zelfs rechters zijn er in een concrete zaak niet altijd definitief uitgekomen. Dit artikel legt uit welke toets wordt gebruikt, waarom die toets soms onbeslist blijft, en vooral: wat je daarmee kunt als huurder, ongeacht hoe de kwalificatie uiteindelijk uitpakt. Voor de bredere praktische punten die je bij een flexibel kantoorcontract wilt controleren, zie onze checklist voor het controleren van een flexibel kantoorcontract.

Dit artikel biedt algemene, informatieve uitleg over hoe deze kwalificatievraag in de rechtspraak wordt beoordeeld. Het is geen juridisch advies. Twijfel je over de kwalificatie van jouw specifieke contract, raadpleeg dan een jurist.

Wat maakt een overeenkomst juridisch een huurovereenkomst?

De wettelijke definitie

Huur is volgens artikel 7:201 lid 1 BW een overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt om aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. In beginsel is iedere overeenkomst die aan die definitie voldoet een huurovereenkomst, ongeacht de naam die partijen eraan geven.

De naam van het contract is niet bepalend

Dit is de kern van waar veel operators (en huurders) zich in vergissen. Het maakt voor de juridische beoordeling niet uit welke benaming partijen aan hun overeenkomst geven. Of een contract nu “membership,” “serviceovereenkomst” of “gebruiksovereenkomst” heet: als de inhoud voldoet aan de wettelijke elementen van huur, is het juridisch een huurovereenkomst, met alle bijbehorende consequenties. Dat betekent overigens niet dat de naamgeving zinloos is: het geeft wel een indicatie van wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden, en dat weegt weer mee in de uiteindelijke beoordeling.

De doorslaggevende toets: is de ruimte 'voldoende bepaalbaar'?

De zaak waarop het gebruik betrekking heeft, moet op grond van artikel 6:227 BW voldoende bepaalbaar zijn, en juist daar wringt vaak de schoen bij flexconcepten.

Vaste kantoorkamer of dedicated desk

Als het flexcontract ziet op het gebruik tegen een vergoeding van een duidelijk aangewezen kantoorruimte, is er sprake van een voldoende bepaalbare zaak, en kwalificeert de overeenkomst als huur. Hetzelfde geldt wanneer je het recht hebt om in een gedeelde ruimte één specifiek aangewezen, vaste werkplek te gebruiken.

Hotdesk of wisselende werkplek

Bij een ‘echte’ flexplek, waarbij je in een gedeelde ruimte een werkplek mag gebruiken maar deze werkplek kan variëren, wordt niet één vaste plek gegarandeerd, maar wisselt de toewijzing. Betekent dit dat er geen sprake meer is van een ‘zaak’ in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW, en dus geen huurovereenkomst? Daarover wordt in de rechtspraak en literatuur verschillend gedacht.

Een deel van de juridische adviespraktijk waarschuwt operators zelfs dat dagelijks wisselen van werkplek geen garantie biedt dat een overeenkomst als dienstverlening gekwalificeerd wordt: ook bij wisselende flexplekken met verschillende faciliteiten kan sprake zijn van huur, omdat het niet gaat om de vaste plek zelf, maar om de vraag of een ruimte in een bepaald gebouw is gereserveerd en gebruikt wordt. Met andere woorden: er bestaat geen waterdichte contractuele formule waarmee een operator de huurkwalificatie kan uitsluiten. Dat is precies waarom je dit niet kunt afleiden uit de naam of vorm van het contract alleen.

Wat de rechtspraak hierover zegt

De rechtspraak op dit gebied is schaars, en de twee belangrijkste Amsterdamse zaken laten zien hoe wisselend de uitkomst kan zijn.

2010: een serviceovereenkomst wordt alsnog huur

In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam van 15 juli 2010 (zaaknummer CV 09-45426) oordeelde de kantonrechter dat sprake was van een huurovereenkomst, ondanks dat partijen een serviceovereenkomst hadden afgesloten voor het gebruik van twee werkplekken. De kantonrechter stelde voorop dat de naam die partijen aan de overeenkomst hadden gegeven niet relevant was, en concludeerde dat de serviceovereenkomst voldeed aan de wettelijke vereisten voor huur: het in gebruik verstrekken van een zaak of gedeelte daarvan, plus een tegenprestatie. Doorslaggevend was dat de twee werkplekken zich op een duidelijk aangewezen locatie bevonden (het kantoor van de aanbieder); dat de gebruiker dagelijks een andere specifieke werkplek kreeg toegewezen, deed daaraan niet af. Deze uitspraak geldt overigens alleen voor dit specifieke geval en kan niet als algemene regel worden gezien voor de kwalificatie van flexplekken.

2017: de WeWork-zaak, en waarom die geen antwoord gaf

In een kort geding bij de Rechtbank Amsterdam van 31 augustus 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6431) stelde een IT-ondernemer met een dedicated desk bij WeWork dat sprake was van een reguliere huurovereenkomst voor kantoorruimte, met recht op ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW. WeWork betwistte dit: zij stelde dat weliswaar sprake was van huur, maar dan van een bureau (een roerende zaak), niet van kantoorruimte in de zin van 7:230a BW.

De rechtbank oordeelde dat de overeenkomst elementen van huur bevatte, maar dat dit niet automatisch leidde tot toepasselijkheid van artikel 7:230a BW. Tegelijk vond de rechtbank ook niet aannemelijk dat het enkel om huur van een roerende zaak ging, zoals WeWork betoogde. De rechtbank kwalificeerde de overeenkomst als een gemengde overeenkomst, met zowel huur- als dienstverleningselementen door elkaar. Omdat een kort geding zich niet leent voor een definitieve uitspraak over het soort overeenkomst, veroordeelde de rechter WeWork om de overeenkomst nog twee maanden voort te zetten, zodat de gebruiker de kans kreeg om zelf een bodemprocedure te starten waarin dat wél definitief beoordeeld zou worden.

En toen? De gebruiker deed dat ook: zijn verzoek tot huurbescherming werd in januari 2018 behandeld. Maar in plaats van een inhoudelijk vonnis, kwamen partijen ter zitting tot een schikking. De overeenkomst werd met wederzijds goedvinden beëindigd per 1 juni 2018. De principiële vraag of dit specifieke soort flexplek-lidmaatschap kwalificeert als huur van kantoorruimte, is dus nooit door een rechter beantwoord.

De les hieruit is misschien wel belangrijker dan een van beide uitspraken op zich: zelfs een partij die de moeite neemt om dit juridisch te laten vaststellen, komt er vaak niet op uit. Schikken is voor beide partijen doorgaans aantrekkelijker dan een langslepende, kostbare procedure om een principiële vraag te beantwoorden. Dat betekent dat je er als huurder verstandig aan doet dit vooraf, contractueel, dicht te timmeren, in plaats van te rekenen op een gunstige uitkomst achteraf.

Waarom deze kwalificatie ertoe doet

Ontruimingsbescherming

Als een overeenkomst als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd, geniet de huurder rechten die contractueel niet opzij gezet kunnen worden, waaronder ontruimingsbescherming bij opzegging door de verhuurder. Deze bescherming kan in uitzonderlijke gevallen oplopen tot maximaal drie jaar na de opzegdatum, al zijn dergelijke lange termijnen zeldzaam en zijn beschermingsperioden van enkele maanden gebruikelijker. Bij een dienstverleningsovereenkomst geldt deze bescherming niet.

Aansprakelijkheid bij gebreken

Als de overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst, geniet de gebruiker huurbescherming, waaronder de wettelijke aansprakelijkheid van een verhuurder voor gebreken aan het gehuurde (artikel 7:204 e.v. BW). Bij dienstverlening ontbreekt die aanspraak doorgaans.

Praktische gevolgen

Daarnaast kan het postadres van een flexwerkplek niet altijd als officieel KvK-vestigingsadres van de huurder worden geregistreerd, en zijn bepaalde standaardbepalingen uit huur-modelcontracten (zoals afspraken over oplevering, onderhoudsverdeling en servicekosten) vaak niet één-op-één van toepassing op flexwerkplekken. Dit soort praktische zaken wordt vaak over het hoofd gezien totdat ze concreet spelen.

Wat kun je hiermee als huurder?

Omdat de kwalificatievraag zelf onzeker kan blijven, ook voor een rechter, is de meest praktische strategie niet om te proberen die vraag vooraf met zekerheid te beantwoorden, maar om je positie contractueel te verstevigen ongeacht de uitkomst.

Vraag door bij je operator

Welke ruimte krijg je exact toegewezen, en staat dat concreet en herkenbaar in het contract? Een vage of algemene omschrijving van “een werkplek” is een ander uitgangspunt dan een expliciet benoemde kantoorkamer of vast bureau, en beïnvloedt hoe een eventuele toekomstige kwalificatie zou uitpakken.

Leg expliciete afspraken vast, los van de kwalificatievraag

Reken niet op de bescherming die de wet je mogelijk toekent, maar onderhandel zelf over de punten die er voor jouw organisatie het meest toe doen: een reële opzegtermijn, duidelijkheid over wat er gebeurt bij een geschil, en heldere afspraken over de periode na een eventuele opzegging. Dat geeft je zekerheid die niet afhankelijk is van hoe een rechter de overeenkomst ooit zou kwalificeren.

Laat je adviseren bij twijfel

Bij een groter team, een langere looptijd, of een aanzienlijk financieel belang is het raadzaam een jurist te laten meekijken naar het contract vóórdat je tekent. Niet per se om een definitief antwoord op de kwalificatievraag te krijgen, want dat antwoord bestaat soms simpelweg niet, maar om de contractuele bescherming te verstevigen die niet van die kwalificatie afhankelijk is.

Dit artikel is bedoeld als algemene, informatieve toelichting en vormt geen juridisch advies. Voor een beoordeling van jouw specifieke contract raden we aan een jurist te raadplegen.

Kantoorruimte huren met Flexas.com Zoekvraag achterlaten